Управляющим недвижимостью в Иллинойсе запрещено принимать ответные меры

По словам представителя отрасли, Закон о возмездии арендодателям, который запрещает повышение арендной платы или выселение в ответ на жалобу арендатора, ставит арендодателей в оборонительную позицию.

Здание капитолия штата Иллинойс в Спрингфилде, штат Иллинойс. Недавно штат принял Закон о возмездии арендодателям, запрещающий владельцам недвижимости и операторам выселять арендаторов или повышать арендную плату в ответ на жалобы. tacojim через Getty Images

Краткое описание:

• Начиная со следующего года поставщикам арендного жилья в Иллинойсе будет запрещено принимать ответные меры на различные жалобы арендаторов, согласно законопроекту Палаты представителей № 4768, также известному как Закон о возмездии арендодателям, подписанному правительством штата Иллинойс. Джей Би Прицкер в прошлом месяце. 
• Действия арендатора, защищенные этим законом, включают в себя сообщение о нарушениях кодекса в государственное учреждение или должностному лицу, подачу жалобы на нарушение кодекса или незаконные действия арендодателя в общественную организацию, обращение к арендодателю с просьбой о ремонте имущества, вступление в профсоюз арендаторов или его создание, дачу показаний в суде о нарушениях. состояние помещения или любое другое “право или средство правовой защиты, предусмотренные законом”, согласно тексту закона.
• Арендодатель не может намеренно выселить арендатора, увеличить арендную плату, сократить объем услуг, подать иск или пригрозить подать иск или отказать в продлении аренды в ответ на эти действия.

Подробное описание:

Действующий в Иллинойсе Закон о принудительном выселении, принятый в 1963 году, запрещал арендодателям выселять арендаторов только в ответ на жалобу в правительственную организацию о нарушениях кодекса. Закон о возмездии арендодателю расширяет этот перечень защищаемых и ответных действий. 

Действие не считается ответным, если арендодатель может доказать, что для его совершения была другая законная причина, или если оно произошло до защищенного действия арендатора, согласно тексту закона. Если будет установлено, что арендодатель нарушил закон, возможные средства правовой защиты включают:

• Расторжение договора аренды и возврат страхового депозита и всей предоплаченной арендной платы.
• Восстановление права собственности на имущество, если арендодатель лишил или собирается лишить права собственности имущество, находящееся в собственности арендодателя. арендатор.
• Взыскание либо удвоенной месячной арендной платы, либо удвоенного ущерба, понесенного арендатором, в зависимости от того, что больше, плюс разумные гонорары адвокатов.

Инициатор закона, сенатор штата Карина Вилла, заявила, что это предназначен для защиты арендаторов от выселения, бездомности или проживания в неблагоприятных условиях из-за страха возмездия. “Учитывая высокую стоимость жизни, безответственно продолжать допускать несправедливые формы возмездия, которые ставят арендаторов в опасные ситуации”, — заявил Вилья в пресс-релизе, посвященном принятию закона. “Арендаторы тратят свои кровно заработанные деньги на аренду. Арендаторы, которые просто привлекают к ответственности своих арендодателей, должны быть защищены”.

Риски для арендодателей

Пол Арена, директор по законодательным вопросам Ассоциации владельцев арендуемой недвижимости штата Иллинойс, рассказал Многоквартирные дома утверждают, что закон ставит арендодателей в оборонительную позицию при принятии управленческих решений. По словам Арены, в соответствии с этим законом, любое повышение арендной платы, изменения в правилах собственности или решение не продлевать аренду могут рассматриваться как ответные меры, если арендатор недавно подал запрос на техническое обслуживание. “Даже если арендодатель выполнил ремонт немедленно или если ущерб причинен арендатором, арендодатель считается виновным”, — сказал Арена.

Этот закон особенно сложен для мелких арендодателей, у которых нет финансовых ресурсов для финансирования защиты, — сказал Арена. Он ожидает, что эта ситуация приведет к тому, что больше семей с детьми перестанут предоставлять жилье и, в свою очередь, сократится количество доступных вариантов жилья в штате. 

Чтобы подготовиться к соблюдению этого нового законодательства, Arena рекомендует внедрить строгие стандарты проверки и соблюдения сроков аренды. 

“Не подвергайте арендаторов риску”, — сказал Арена. “Если арендодатель не предпримет никаких действий в ответ на нарушения условий аренды в одном случае, это может быть использовано против него, если он предпримет действия в других случаях. Документируйте все, что вы делаете, и причины своих действий”.

Только в шести штатах — Айдахо, Луизиане, Миссури, Северной Дакоте, Оклахоме и Вайоминге — нет закона о возмездии арендодателю, хотя возмездие использовалось в качестве правовой защиты при выселении в США. Айдахо, по данным организации юридической помощи Nolo. Законы в других 44 штатах и округе Колумбия сильно различаются в том, что считается возмездием, и в некоторых из них установлены конкретные сроки, в течение которых действия арендодателей могут рассматриваться как ответные меры после подачи жалобы.