Новые договоры аренды по-прежнему являются сложной задачей из-за нехватки предложения, но REIT считает, что инициатива по обслуживанию клиентов помогла увеличить количество продлений.
Вывеска Уолл-стрит в Нью-Йорке. кевин джон00 через Getty Images
Как и у многих ее конкурентов, обосновавшихся на побережьях и в Солнечном поясе, у денверской UDR во втором квартале было два рынка.
Прибрежные рынки REIT демонстрируют высокие показатели, в то время как его станции метро Sun Belt сталкиваются с усиленной конкуренцией со стороны новых предложений.“Однако в июле рынок недвижимости в Солнечном поясе оказался слабее, чем ожидалось, учитывая преждевременный пик аренды в июне, в то время как предложение продолжает расти”, — написал в своем отчете Александр Гольдфарб, управляющий директор и старший аналитик инвестиционного банка и компании Piper Sandler, предоставляющей финансовые услуги. Тем не менее, UDR повысила прогноз по выручке в одном магазине на 50 базисных пунктов в среднем до 2,0%, а NOI — на 75 базисных пунктов в среднем до 0,75%. Это также снизило расходы в том же магазине на 25 базисных пунктов в среднем до 5,0%.
“Мы довольны результатами за год и возможностями, которые откроются перед нами во второй половине года”, — сказал генеральный директор Том Туми на пресс-конференции компании. сообщение о доходах поступило на прошлой неделе. “Тем не менее, мы по-прежнему осознаем замедление темпов роста в последних данных о занятости и влияние, которое это может оказать на ценообразование в условиях все еще повышенного предложения новых компаний до конца 2024 года”.
Вот еще три основных момента из отчета UDR за второй квартал и данные о доходах звонок на прошлой неделе:
Волатильность новых арендных ставок
В течение первой половины года по всей стране было продано более 250 000 новых многоквартирных домов, что является рекордом почти за два десятилетия, по словам Туми.
Несмотря на то, что поглощение этих объектов является позитивным событием для отрасли, это повлияло на ставки арендной платы за новые помещения. Но во втором квартале UDR продемонстрировал улучшение в этом отношении.
“Рост арендных ставок по новым объектам увеличился на 300 базисных пунктов по сравнению с первым кварталом, поскольку концессии стабилизировались, а спрос вырос, что привело к повышению ценовой политики”, — сказал в телефонном разговоре старший вице-президент UDR по операциям Майк Лейси.
Однако в июле этот импульс, по-видимому, замедлился, поскольку ставки арендной платы за новые помещения стали отрицательными. Больше всего пострадали рынки с высоким предложением.
“Что касается роста объема новых арендных ставок, то в Солнечном поясе мы по-прежнему наблюдаем снижение на -5% и -6% соответственно”, — сказал Лейси.
Однако темпы роста арендных ставок в других регионах также снижаются. По словам Лейси, с мая по июль на Восточном побережье наблюдалось небольшое замедление роста UDR, которое было более характерно для таких районов, как Балтимор. “В Нью-Йорке и Вашингтоне, округ Колумбия, наблюдался рост примерно на 5-6%”, — сказал Лейси. “Таким образом, они немного снизились. По большей части, это было повсеместное [снижение] с точки зрения роста числа новых арендных ставок.”
Арендная плата за продление аренды растет
Несмотря на незначительный рост на что касается новой аренды, то в UDR по-прежнему фиксировалась смешанная арендная плата в размере 2,4%, что было обусловлено увеличением числа продлений на 4%. “Рост новых арендных ставок увеличился на 300 базисных пунктов по сравнению с первым кварталом, поскольку концессии стабилизировались, а спрос увеличился, что привело к повышению ценовой политики”, — сказал Лейси в телефонном разговоре.
Годовой оборот UDR составил 47%, что на 300 базисных пунктов больше, чем в прошлом году, и является лучшим показателем удержания во втором квартале более чем за десятилетие. “Это позволило нам повысить ставки продления аренды как минимум до августа и привело к более благоприятному росту смешанных арендных ставок”, — сказал Лейси.По словам Лейси, заполняемость REIT, составляющая 96,8%, поддерживается высоким трафиком и объемом аренды. “Нью-Йорк, Бостон, Вашингтон, округ Колумбия, и Сиэтл, которые в совокупности составляют 40% от общего числа наших магазинов, были самыми посещаемыми, их средняя заполняемость за квартал превысила 97%”, — сказал он.
ПО ЦИФРАМ <таблица>
ИСТОЧНИК: UDRЛейси считает, что проект UDR по повышению качества обслуживания клиентов во многом способствовал увеличению числа посетителей. Не вдаваясь в подробности этой инициативы, он сказал, что за прошедший год она улучшила удержание примерно на 210 базисных пунктов по сравнению с другими REIT на квартиры. В июле в компании переехало на 900 человек меньше, чем в прошлом году, и она надеется, что улучшение условий удержания приведет к дальнейшему увеличению арендной платы за продление срока аренды. “Когда мы сравнивали себя с группой сверстников по текучести кадров, мы отставали от них, и именно это заставило нас по-настоящему погрузиться в проект по улучшению качества обслуживания клиентов, чтобы попытаться изменить эту траекторию”, — сказал Лейси. “И мы верим, что мы на верном пути”.
Оцениваем новые разработки
UDR завершила разработку 101-го северного Меридиана, стоимостью 134 миллиона долларов, мощностью 330 единиц недвижимость в Тампе, штат Флорида, во втором квартале. По состоянию на конец второго квартала у компании не было активных разработок, но в настоящее время она оценивает четыре новых проекта, хотя, по словам Фишера, по-прежнему существуют некоторые проблемы с андеррайтингом. “С точки зрения доходности разработки, я думаю, что абсолютная доходность, которую мы наблюдаем на рынке сегодня, на самом деле весьма привлекательна по сравнению с историей”, — сказал Фишер. UDR также профинансировала проект на сумму 25,9 млн долларов и заключила контракт на финансирование дополнительных 9,1 млн долларов с доходностью 10,75% в рамках привилегированных инвестиций в акционерный капитал четырех стабильных сообществ в Портленде, штат Орегон. “Каждое из четырех сообществ достигло стабильной заполняемости и генерирует положительный денежный поток”, — сказал Фишер. “Таким образом, профиль риска ниже, чем в типичном проекте DCP (developer capital program), а положительные денежные потоки позволяют выплачивать наличными примерно две трети нашего дохода по контракту”.
REIT также получил частичную выплату в размере 17,2 млн. долл. его привилегированная акционерная компания DCP инвестировала в недвижимость на бульваре Вернон, состоящую из 534 единиц недвижимости в Квинсе, штат Нью-Йорк. “В связи с выплатами мы согласились снизить нашу норму прибыли с 13% до 11%, чтобы отразить снижение риска наших инвестиций в связи с завершением разработки и более надежным позиционированием в структуре капитала”, — сказал Фишер.
Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, на ваш почтовый ящик каждый будний день.
Comments are closed