UDR планирует отказаться от высокой заполняемости, чтобы повысить арендную плату

Ремонт и отделка квартир в Донецке ДНР

Несмотря на солидные результаты, REIT не повышает свои прогнозы на весь год.

UDR plans to back off of high occupancy to boost rents

UDR опубликовала хорошие результаты в первом квартале, но не повысила прогноз по выручке. franckreporter через Getty Images

Как и другие компании, занимающиеся недвижимостью, UDR в конце апреля отметила лучшие, чем ожидалось, условия работы в первом квартале 2024 года.

Генеральный директор Том Туми сказал, что у компании “более устойчивый трафик, более высокая арендная активность, более низкий оборот, более низкие льготы, более высокая заполняемость и более выгодные цены, чем первоначально ожидалось”, — говорилось в отчете Highlands Ranch, базирующейся в Колорадо компании REIT, о доходах за 1 квартал.

Рост выручки UDR в первом квартале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и чистой операционной прибыли составил 3,1% и 1,2% соответственно, а последовательный рост выручки в том же магазине на 0,4% оказался немного выше ожиданий UDR. Смешанный рост арендной ставки REIT на 0,8% в сочетании с ростом ставки продления почти на 4% и ростом ставки новой аренды на минус 2,5% способствовал росту выручки и показателя NOI.

“Рост арендных ставок по новым объектам улучшился на 260 базисных пунктов по сравнению с результатами четвертого квартала, поскольку в среднем концессии сокращались примерно на полнедели”, — сказал старший вице-президент UDR по операциям Майк Лейси в телефонном разговоре.

Вот еще три основных момента из отчета UDR за 1 квартал и объявления о доходах:

Высокая заполняемость

Как и другие рейтинговые агентства, UDR был удивлен в вторая половина 2023 года, когда значительные уступки оказали давление на арендную плату. Чтобы подготовиться к более медленному сезону сдачи в аренду, многие сосредоточились на заполняемости зданий. 

“Заполняемость остается стабильно высокой — 96%», — сказал Лейси. “Высокий спрос, обусловленный продолжающимся ростом рабочих мест и заработной платы, позволил нам одновременно обеспечивать высокую заполняемость и повышать арендные ставки, сохраняя при этом соотношение арендной платы и дохода на низком уровне в 20%”.

Заполняемость в первом квартале была примерно на 10-20 базисных пунктов выше, чем ожидало UDR, но за последние 30 дней или около того это число сократилось. “Сегодня мы работаем на уровне 96,9%”, — сказал Лейси. “Ожидается, что мы продолжим снижать ставки, возможно, на 10 или 20 базисных пунктов, поскольку мы продолжим повышать ставки [арендной платы] немного выше”.

Удержание резидентов помогло увеличить показатели заполняемости UDR, которые примерно на 400 базисных пунктов превысили уровни предыдущего года в Апрель. Это был двенадцатый месяц подряд, когда оборот увеличивался в годовом исчислении. “Уровень удержания резидентов по-прежнему соответствует историческим нормам”, — сказал Лейси.

Технические эффекты

По мере улучшения условий аренды в первом квартале UDR продолжила увеличивать прочие доходы, на долю которых приходится 10% выручки, на 10%. “Мы по-прежнему довольны развитием других наших инициатив, связанных с получением дохода, таких как внедрение и проникновение Wi-Fi по всему зданию, что вносит значительный вклад в постепенный рост выручки в одном магазине”, — сказал Лейси в телефонном разговоре. 

UDR продолжает уделять особое внимание различным инновационным инициативам, включая проект по повышению качества обслуживания клиентов. “Благодаря нашему собственному центру обработки данных и миллионам точек данных, которые мы накопили за последние семь лет, мы обнаружили, что 50% оборота резидентов поддается контролю”, — сказал Лейси. “Те резиденты, у которых положительный опыт и оценки, обновляются на 20% чаще, чем те, у кого плохой опыт”.

UDR заявила, что видит возможность повысить уровень удержания персонала выше среднего по отрасли на 50%, что приведет к увеличению прибыли от 15 до 30 миллионов долларов.“Чтобы воспользоваться этим преимуществом, мы теперь отслеживаем и оцениваем каждое взаимодействие с нашими жителями”, — сказал Лейси. “Это позволило нам кардинально изменить подход к ведению бизнеса, перейдя от транзакционного характера к сосредоточению внимания на пожизненной ценности наших клиентов”.

Сдержанный оптимизм

После хороших результатов в первом квартале UDR подтвердила свои прогнозы по росту продаж в одном магазине на весь 2024 год. Несмотря на то, что такие факторы, как занятость и рост заработной платы, стимулируют компанию, Лейси сказал, что он остается “несколько осторожным, учитывая нестабильность и повышенные процентные ставки в сочетании с пиковыми поставками, которые еще впереди”.

ПО ЦИФРАМ <таблица>

Категория 1 квартал Изменение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года Доход от аренды $381,2 млн 3,1% Чистый операционный доход $261,8 млн 1,2% Операционные расходы $119,4 млн 7,5% Чистая прибыль на разводненную акцию $0,60 2% Арендная плата за единицу жилья 2 527 долларов США 2,5% Уровень заполняемости 97,1% 0,6%

ИСТОЧНИК: UDR

Решение торговых девелоперов пойти на серьезные уступки в прошлом году это также повлияло на решение компании сохранить прогноз на прежнем уровне.

“Мы все еще немного не в себе после сентября-октября прошлого года, когда мы наблюдали резкий скачок процентных ставок, и мы видели, как застройщики паниковали и шли на серьезные уступки в условиях ограниченного предложения на рынке”, — сказал Туми. “И я думаю, что мы проявим благоразумие, если просто пройдем через это и посмотрим, как оно будет падать”.

Спустя четыре месяца после начала 2024 года Туми сказал, что его мнение о рынке лучше, чем ожидалось. Но этого недостаточно, чтобы повысить прогноз. 

“Мы хотели бы увидеть больше свидетельств сохранения операционной динамики по мере прохождения нами пикового арендного сезона, прежде чем пересматривать наши прогнозы на весь год”, — сказал он.

Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, на ваш почтовый ящик каждый будний день.

Донецк, ДНР