REIT видят препятствия для новых приобретений

Ремонт и отделка квартир в Донецке ДНР

Поскольку на многих рынках запрашиваемые предельные ставки по-прежнему составляют около 5%, большинство руководителей считают, что продавцам необходимо скорректировать цены.

REITs see hurdles for new acquisitions

Поскольку разрыв между ожиданиями покупателей и продавцов сохраняется, публичные компании не находят большого количества предложений по продаже квартир. vkyryl через Getty Images

Для REIT трудно найти приобретения.

Это не из-за отсутствия интереса: как чикагская компания Equity Residential, так и сообщество AvalonBay в Арлингтоне, штат Вирджиния, планируют расширить свои портфолио за счет приобретения квартир на рынках Солнечного пояса, таких как Даллас-Форт-Уэрт, Атланта, Денвер и Остин, штат Техас. Руководство Equity на 2024 год предполагает объем приобретений и выбытий в размере 1 миллиарда долларов, отмечая, что рыночные условия будут диктовать, достигнет ли компания этих целей или превысит их.

Но есть проблема: из-за 60%-ного замедления сделок с квартирами в прошлом году возможностей для приобретения недвижимости у REIT, которые хотели пополнить свои портфели, было немного. 

Для того, чтобы REIT начали совершать приобретения в 2024 году, рынки капитала должны урегулироваться в достаточной степени для формирования консенсуса по ценообразованию, а покупатели должны понимать прогнозы арендной платы на первый год на неопределенном рынке аренды. Equity считает, что возможности появятся во втором полугодии, когда количество сделок увеличится по мере сокращения предложения; другие считают, что 2024 год по-прежнему будет медленным.

“По-прежнему существует огромный разброс спроса и предложения между людьми, которые хотят купить, и людьми, которые хотят продать”, — сказал Рик Кампо, генеральный директор Camden Property Trust из Хьюстона, в отчете REIT о доходах за четвертый квартал.

В поисках консенсуса по ставке капитализации

Во время отчета REIT MAA о доходах за 4 квартал, базирующегося в Мемфисе, президент и главный инвестиционный директор Брэд Хилл не думал, что ценовые ожидания слишком сильно отличаются. Продавцы, по его словам, ожидают, что предельные ставки будут находиться в диапазоне низких 5%. 

“Нам все еще нужно увидеть некоторое повышение предельных ставок, исходя из этих ожиданий, чтобы рынок действительно вырос”, — сказал Хилл. “Итак, это область, над которой мы продолжаем работать”.

Алек Брэкенридж, директор по инвестициям чикагской компании Equity Residential, имеет схожее представление о рынке. “Покупатели, как правило, ищут максимальную ставку в 5,5%, а продавцы, как правило, ищут что-то ближе к 5%”, — сказал он. “Итак, это не непреодолимый разрыв, но прямо сейчас трудно что-то определить”.

В своем отчете REIT о доходах за 4 квартал президент и финансовый директор UDR из Highlands Ranch, штат Колорадо, Джо Фишер назвал предельные ставки на уровне “плюс-минус 5%” прямо сейчас, в то время как директор по инвестициям AVB Мэтт Биренбаум сказал, что доходность “должна быть, по крайней мере, на уровне в пятерке” для сделок в Солнечном поясе.

Однако не все объекты одинаковы, что затрудняет составление универсальных заявлений о том, где находятся предельные ставки. В отчете AVB о доходах за четвертый квартал Биренбаум назвал это рынком “имеющих и неимущих”, при этом первичные рынки по-прежнему в фаворе.

“Есть много активов, которые подпадают под категорию ”не иметь», потому что с ними можно будет совершать сделки только в том случае, если ставка лимита значительно ниже ставки долга, и покупатель может получить положительный арбитраж», — сказал Биренбаум. “Таким образом, это были бы третичные рынки, а это были бы некоторые субрынки, находящиеся в немилости”.

Проблемы с андеррайтингом

Запрашиваемые предельные ставки — не единственные препятствия для сделок. Слабый рост арендной платы и ухудшение фундаментальных показателей затруднили покупателям прогнозирование доходов в первый год владения.

“Ведутся некоторые споры о том, что такое андеррайтинг на первый год, потому что на некоторых рынках, очевидно, [чистый операционный доход] начинает снижаться”. — Сказал Биренбаум. “Так что это тоже немного усложняет задачу”.

Но поскольку часть запасов, предположительно, сгорает в Солнечном поясе, картина аренды может выглядеть лучше для покупателей в первые 12 месяцев владения.

“Позже в этом году, вы исчерпаете часть этого [предложения], и ваши показатели за второй год будут выглядеть немного лучше”, — сказал генеральный директор EQR Марк Паррелл во время телефонного звонка компании о доходах за четвертый квартал. “Так что, скорее всего, [вы] платите более высокую цену”.

Добавьте потенциальное снижение процентных ставок к стабилизации арендной платы, и покупатели могут чувствовать себя более комфортно. “Похоже, что более низкие ставки [грядут]… и, следовательно, легче создать модель, которая работает в финансовом отношении сегодня, при сценарии снижения ставок в ближайшие два-три года”, — сказал Кампо. “Но мы еще не достигли определенной точки перегиба”.

Но когда этот момент настанет, нет сомнений, что многие из REIT будут готовы нанести удар. “Мы действительно считаем, что привлекательные возможности для приобретения начнут появляться позже в этом году, в 2025 году”, — сказал генеральный директор MAA Эрик Болтон в ходе отчета REIT о доходах за четвертый квартал.

Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, подобных этой статье, в свой почтовый ящик каждый будний день.

Донецк, ДНР