Разрушенная башня в Нью-Джерси переходит из рук в руки

Ремонт и отделка квартир в Донецке ДНР

Hudson Valley Property Group в течение двух лет работала над поиском финансирования для закрытия 21-этажных апартаментов Northgate в Кэмдене.

Blighted New Jersey tower changes hands

Рендеринг обновленного экстерьера Northgate, который недавно был приобретен Hudson Valley Property Group. Разрешение предоставлено дизайн-студией KMA

Объект недвижимости: Northgate Apartments
Покупатель: Hudson Valley Property Group
Продавец: Удержано
Тип недвижимости: Высотное здание
Количество квартир: 321
Местоположение: Камден, Нью-Джерси
Цена покупки: Приблизительно 40 миллионов долларов

Когда Апартаменты Northgate были открыты в Камдене, штат Нью-Джерси, в 1963 году, они подавали большие надежды как роскошное 21-этажное здание, которое помогло бы переосмыслить город.“В то время они пытались представить это роскошное здание как сияющий маяк надежды и символ грядущих хороших времен”, — сказал Энди Кавалуцци, партнер и соучредитель базирующейся в Нью-Йорке Hudson Valley Property Group. “Это очень хорошо видно из Филадельфии, когда проезжаешь по мосту Бена Франклина. Это очень заметно на горизонте”.

Однако этим мечтам так и не суждено было осуществиться. Примерно через десять лет владельцы проекта из 321 квартиры перестали вносить какие-либо улучшения в здание, которое стало домом для многих владельцев ваучеров секции 8. 

“Собственность находится в беспорядке”, — сказал Кавалуцци. “К сожалению, существует масса отложенных работ по техническому обслуживанию. Есть ситуации, с которыми необходимо разобраться, начиная с инфраструктуры, эстетики, некоторых удобств арендаторов и заканчивая просто обеспечением того, чтобы жильцы жили в безопасной среде и у них было место, которое действительно может стать настоящим домом”.

Сложный процесс

Несмотря на эти проблемы, не было недостатка в заинтересованных сторонах, когда в 2021 году квартиры Northgate были выставлены на продажу. HVPG, которая сохранила более 10 500 единиц жилья в более чем 60 объектах недвижимости на Северо-востоке, в Средней Атлантике, Иллинойсе и Флориде, приобрела недвижимость в январе после двухлетнего процесса. 

“[Два года] — это количество времени, которое потребовалось для того, чтобы перейти от проработки деталей сделки к реальной возможности собрать все воедино — пакеты финансирования с привлечением множества различных агентств, а также строительные масштабы реконструкции, которые должны быть выполнены. состоится”, — сказал Кавалуцци.

Как и в случае с большинством доступных проектов реновации, HVPG необходимо было дополнить финансирование из различных государственных источников. Компания профинансировала приобретение Northgate за счет сочетания федеральных льгот по налогу на жилье для малообеспеченных граждан, финансируемых некоммерческими партнерами Enterprise Community Partners, налоговых льгот штата Нью-Джерси Aspire и кредита HUD Федерального жилищного управления 221(d)(4), предоставленного PGIM, глобальным подразделением Prudential по управлению инвестициями. 

“Эта недвижимость действительно привлекала довольно много различных источников финансирования, и, безусловно, в нее вложен капитал застройщика”, — сказал Кавалуцци.

На подавляющее большинство, 96,5%, квартир распространяется действие нового 20-летнего контракта о выплатах жилищной помощи по разделу 8 проекта, который гарантирует, что арендаторы тратят на аренду не более 30% своего семейного дохода. В нем также действуют ограничения на доход по налогу на жилье для малообеспеченных в течение 30-летнего периода соблюдения требований, что означает, что арендаторы должны иметь право проживать в собственности на уровне 60% от среднего дохода по району или ниже. 

Тяжелый подъем

HVPG приступила к масштабной реконструкции апартаментов Northgate. Но прежде чем это произошло, компания провела беседы с жильцами.

“Я уверен, что у них много вопросов, и они слышали много разных слухов”, — сказал Кавалуцци перед разговором. “Итак, мы с нетерпением ждем этого”.

Список улучшений HVPG обширен. Компания хочет обновить фасад, но при этом сохранить облик середины века. Компания планирует модернизацию инфраструктуры объекта, замену механических систем и ряд улучшений безопасности в ванных комнатах, на кухне и в квартирах. Это также позволит создать полностью доступные объекты и усовершенствовать сайт, чтобы создать полностью доступный сайт. 

“Это хорошие поэтажные планы, они просторные и хорошо спланированы”, — сказал Кавалуцци. “Итак, я думаю, что поэтажный план в целом хорош, но здание внутри очень, очень ветхое и находится в плачевном состоянии”.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на получение многоквартирных и новости о квартирах, подобные этой статье, появляются в вашем почтовом ящике каждый будний день.

Донецк, ДНР