Владельцы недвижимости из поколения в поколение могут подождать, в то время как те, кто недавно приобрел землю, могут быть более мотивированы к продаже.
Maudib через Getty Images
С учетом того, что количество разрабатываемых проектов сокращается, а спрос на участки для застройки снижается, было бы разумно, чтобы землевладельцы снизили свои требования к ценам.
В последние пару лет получать кредиты на строительство становилось все труднее, и многие поставщики долевого участия также ушли с рынка. В результате количество новых квартир сократилось, в последний раз снизившись на 21,8% в годовом исчислении до 363 000 с учетом сезонных колебаний в июле.Но цены снижаются только в определенных случаях, говорят эксперты Multifamily Dive. На самом деле, многие девелоперы еще не видели, чтобы расходы так сильно увеличивались.
“Земля — интересная вещь, потому что она меняется не так быстро, как вы думаете”, — сказал Рик Кампо, генеральный директор Camden Property Trust, базирующейся в Хьюстоне, в недавнем отчете REIT о доходах. “Продавцы, как и продавцы существующих квартир, не желают снижать свои цены”.
Но не все владельцы недвижимости одинаковы. Как и во всем, что касается недвижимости, существуют региональные различия в стоимости. Кроме того, сложно найти исчерпывающую информацию о ценах на участки для многоквартирных домов, поскольку многие поставщики данных для одной семьи не в состоянии предоставить данные о квартирах.
Финансовое положение продавца может сыграть еще большую роль в том, будет ли снижена цена. Долгосрочные владельцы могут сидеть и ждать, в то время как те, кто недавно приобрел dirt, могут быть более мотивированы заключить сделку.
“Возможность заключается в том, что у вас есть разработчики, которые могут владельцы земли, которые планировали начать застройку, но не могут начать, потому что долговой и фондовый рынки сегодня этого не позволяют”, — сказал Кампо. “И вот… они списывают свои незначительные затраты, а затем продают землю”.
В целом стабильный рынок
В начале и середине 2000-х годов, дешевые долги вызвали пузыри на всем рынке недвижимости, будь то односемейные дома, кондоминиумы или земельные участки.
“Во время великого финансового кризиса было много рычагов влияния на земельные участки и на весь рынок”, — сказал Грег Уэст, генеральный директор ZOM Living, компании-застройщика многоквартирных домов, базирующейся в Орландо, штат Флорида. “В то время такое кредитное плечо создавало большой стресс на рынке”.
Но это преподало инвесторам урок: не стоит накапливать долги за земельные участки, которые не принесут ежемесячного денежного потока, как построенная недвижимость. “Количество рычагов влияния на наземных позициях действительно изменилось”, — сказал Уэст. “Сейчас уже далеко не то, что было тогда. Поэтому я думаю, что это обеспечило большую стабильность на этом рынке”.
Уэст сказал, что дисциплина среди землевладельцев удерживает цены от падения вот уже 15 лет. Исследование рынка земли, проведенное Национальной ассоциацией риэлторов в 2023 году, показало, что стоимость коммерческой земли выросла на 1,8% в 2023 году после скачка на 6% в 2022 году. Стоимость земельных участков под жилую застройку выросла на 2,9% в 2023 году после роста на 10% в 2022 году.
Грег Уэст (Greg West) Разрешение предоставлено Грегом Уэстом (Greg West)
Если продавец земли не очень щепетилен во времени, он предлагает ту цену, которую хочет.“Некоторые [люди] владели землей в своей семье на протяжении нескольких поколений”, — сказал Блейк Шредер, исполнительный директор по многоквартирным домам в Leon Capital Group, холдинговой компании, базирующейся в Далласе, которая владеет, управляет и развивает многоквартирные дома. Скотт Мэддукс, генеральный директор Westlake Village, калифорнийского девелопера и оператора арендного жилья Sunstone Two Tree, убедился в этом на собственном опыте в 2021 году, когда купил участок площадью 29 акров в Глендейле, Аризона. Компания Sunstone Two Tree закрыла продажу участка в конце сентября 2023 года и строит арендуемый комплекс из 320 квартир.
“Мы купили этот участок у фермера, который владел им несколько десятилетий”, — сказал Мэддукс. “Он был рад просто посидеть, пока не найдется подходящий человек, который заплатит ту цену, которая, по его мнению, была справедливой”.
По словам Грега, хотя многие землевладельцы-долгожители, возможно, и не собираются снижать цену, они проявляют большую гибкость и приспосабливаются к другим условиям Бонифилд, основатель компании-застройщика многоквартирных домов Woodfield Development из Чарльстона, Южная Каролина.“Мы, безусловно, видим, что землевладельцы проявляют больше желания работать с нами и дают нам время собрать наш капитал”, — сказал он.
Предложения застройщиков
Долгосрочные владельцы, такие как фермеры, могут не захотеть снижать запрашиваемую цену за грунт, потому что на них никто не давит. Но застройщики многоквартирных домов — это совсем другая история. Они сидят на земле и ждут финансирования. Однако многие не могут нести эти расходы вечно. Дэвид Лаубе, руководитель консалтинговой группы Noell Consulting Group, базирующейся в Атланте, пока не сталкивался с проблемой борьбы за землю и продажи ее со скидками. “Я бы не сказал, что мы начинаем испытывать трудности”, — сказал он.
Тем не менее, Лаубе начинает замечать девелоперов, у которых может быть семь сделок по контракту, а долги они получают только по паре проектов. “Они могут получить финансирование только по двум из них”, — сказал он. — Так на кого же из них мы действительно хотим сделать ставку?
Разрешение предоставлено Скоттом Мэддуксом. с помощью Sunstone Two Tree Шредер увидел несколько готовых возможностей, когда у разработчиков есть проекты, но они не могут их реализовать. “Вы часто слышите о застройщиках, которые стремятся избавиться от земельных участков”, — сказал он.
Задержки с финансированием также могут создать ощущение срочности для землевладельца, который контролирует участок земли, на который застройщик ранее имел право и контролировал его по опционам. “Застройщик потратил на это шесть месяцев, бросил проект, и [землевладелец] начинает уставать”, — сказал Шредер. “Они были ликвидированы, и им нужна уверенность в закрытии”.
В этих случаях Леон смог прийти и купить эту землю на баланс компании. “Мы приобрели эту землю на действительно выгодных условиях только потому, что продавцу нужно выйти из этого положения”, — сказал Шредер.
Региональные различия
Мотивация продавца может быть основным фактором, определяющим, будут ли они договариваться о ценах на землю. Но местоположение также играет определенную роль.
“Очевидно, что это сильно зависит от региона”, — сказал Мэтью Биренбаум, директор по инвестициям AvalonBay Communities, в ходе апрельского отчета REIT, базирующегося в Арлингтоне, штат Вирджиния, о доходах за 1 квартал. “В некоторых регионах, особенно в некоторых из наших известных регионов, мы стали свидетелями значительного снижения цен на землю для мотивированных продавцов”.
На основных прибрежных рынках AVB цены снизились. Например, REIT приобрел землю на 40% дешевле, чем она была ранее оценена, для проекта в пригороде Бостона Куинси, штат Массачусетс, сообщил Биренбаум в ходе телефонного разговора в первом квартале.
Разрешение Грега Бонифилда предоставлено компанией Woodfield. Развитие
Но в метро Sun Belt, принадлежащих AVB, затраты изменились лишь незначительно. “Во многих регионах расширения доля земли в общей сумме сделок гораздо меньше, чем, скажем, в Калифорнии или Нью-Йорке, где доля земли может составлять 30-40% от общей суммы сделки”, — сказал Биренбаум.
С другой стороны, в таком месте, как Шарлотт, Северная Каролина, земля может составлять всего 10% от стоимости проекта в садовом стиле.
“Это не так сильно повлияет на ситуацию, и это не на самом деле мы будем одинаково чувствительны в любом направлении”, — сказал Биренбаум. “Цены на землю в целом, как правило, низкие, но, вероятно, они были более высокими на тех рынках, где изначально были дешевле”.
Но в штатах Солнечного пояса цены на землю резко возросли после вспышки COVID-19. Во Флориде, где земля стала очень дорогой, цены улучшаются — по словам Биренбаума, незначительно. “Мы не наблюдаем существенного снижения стоимости земли”, — сказал он.
Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, на ваш почтовый ящик каждый будний день.
Comments are closed