Astor Cos. Генеральный директор Генри Торрес использует Live Local Act, чтобы добавить доступную аренду в свой портфель элитной недвижимости.
Douglas Enclave в Майами. Разрешение предоставлено Astor Companies.
В августе компания Astor Cos. Компания-застройщик из Майами объявила о том, что проект Douglas Enclave, состоящий из 199 квартир, сдан в аренду на 95%.Проект, являющийся частью бренда Astor achievable Enclave, охватывает городской квартал площадью 1,1 акра и расположен рядом с троллейбусной остановкой Coral Gables, откуда можно добраться до центра Майами и Брикелла. “Майами — очень разнообразный рынок”, — сказал генеральный директор Astor Генри Торрес в интервью Multifamily Dive. “Есть определенные районы города, которые очень богаты и очень дороги. И, как и в любом другом крупном городе, есть районы, которые таковыми не являются. Именно там в основном живут ”синие воротнички».»Торрес сказал, что его цель — построить безопасное и качественное жилье для таких работников. “Мы предлагаем им продукт, который очень похож на то, что вы видите в [wealthy] Brickell”, — сказал Торрес. “Возможно, у него не такая отделка, но мы предлагаем хороший продукт”. Торрес не закончил с анклавами. До конца года он планирует начать строительство еще одного осуществимого проекта — гаванского анклава на 179 квартир. В начале 2025 года планируется начать третий проект, строительство жилого комплекса Flagler Enclave на 246 квартир.
“Это предусмотрено действующим местным законом”, — сказал Торрес. “Это вариант жилья для рабочей силы. Арендная плата ограничена 120% от среднего дохода по району, и вы получаете некоторые льготы от города”.
Как и многие застройщики Южной Флориды, Торрес также играет на более высоком уровне рынка, строя кондоминиумы. Компания работает над рядом выставленных на продажу проектов, включая ONE Fort Myers в деловом районе Форт-Майерс-Ривер и Merrick Manor, роскошное здание на 227 резиденций в Корал-Гейблс.
Здесь Торрес беседует с Multifamily Dive о стоимости земли, правительственных льготах во Флориде и своем идеальном сроке ожидания для нового строительства.
Это интервью было отредактировано для краткости и ясности.
МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ: Как вы можете сократить расходы на жилье, чтобы сделать его более доступным для рабочих и студентов?
ГЕНРИ ТОРРЕС: Благодаря земле, на которой мы строим доступное жилье, это дешевле, чем в других районах, где мы производим продукцию более высокого класса. Это намного дешевле, чем жить в Брикелле. Это не фантастика. И город также предоставляет вам некоторые льготы и тому подобное.
Какой процент ваших затрат приходится на землю?
В тех районах Майами, где я строю, этот показатель обычно составляет около 20%.
Какие льготы предоставляются вам в соответствии с действующим Законом о местном самоуправлении?
Они позволяют вам отсрочить оплату за воздействие на город, а также на округ. Они уделяют вам особое внимание при прохождении процесса выдачи разрешений. Вы поднимаетесь на самый верх списка.
Обязательно ли, чтобы в здании работали 100% сотрудников?
Здание не обязательно должно быть на 100% укомплектовано персоналом. Но если это будет рабочая сила, я хочу, чтобы в здании работали все сотрудники. Я бы предпочел сделать это таким образом.
Я работаю на все 100%, и это работает, потому что ваши соседи находятся на одном уровне. Вы не смотрите на Джеффа Безоса в одной квартире и парня, который работает в сфере управления отходами, в другой.
Считаете ли вы, что расходы на строительство других объектов снизились?
Они немного снизились. Когда вы начинаете платить людям больше денег, очень трудно пойти на попятную. Одно время чернорабочие, работавшие на стройках, получали 18 долларов в час. Теперь я не могу найти работу дешевле, чем за 25-28 долларов.
Разрешение Генри Торреса предоставлено руководством Astor.
Если я вернусь к 2020 или 2021 году, то, вероятно, ожидаю увеличения стоимости некоторых из этих проектов где-то на 40-45%. Арендная плата выросла, но не на 40-45%.
Если бы мы построили здание и продали его, то заработали бы 30%, если бы все было хорошо. Сегодня нам повезло, что мы получаем прибыль от 15% до 18%.
Как долго вы обычно сохраняете свою недвижимость после строительства?
Я продавал проекты, до завершения которых оставалось полгода, и я продавал то, что мы готовили годами.
Вы сдаете их в аренду, стабилизируете и устраняете все недочеты в новом строительстве, потому что всегда что-то случается, и вы стараетесь навести порядок, насколько это возможно, прежде чем продавать, чтобы следующий человек, который придет, не пришел с проблемами. куча головных болей. Завершение строительства всегда сопряжено с головной болью. Люди все делают неправильно. Вы должны исправить то и это.
Какие концессии вы видите в Южной Флориде прямо сейчас?
Одно время, в начале лета, было много льгот. Но потом они прекратились. Я также вижу рекламные акции от новостроек, предлагающие два месяца бесплатного проживания.
Мы только что провели исследование 33 многоквартирных домов, и восьми из них были предоставлены концессии. В последние два-три месяца ситуация стабильная.
Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, на ваш почтовый ящик каждый будний день.
Comments are closed