Поскольку продажи недвижимости в традиционных многоквартирных домах замедлились, исполнительный директор Coastal Ridge отмечает, что продажи недвижимости за пределами кампуса остаются на высоком уровне.
Жилой комплекс Luxe 88 в Колумбусе, штат Огайо. Разрешение предоставлено Coastal Ridge.
В 2005 году Энди Лаллатин и Джей Харкрайдер, соседи по комнате в Университете Майами, штат Огайо, приобрели недвижимость на Уэст—Рассел—стрит, 52, в Колумбусе, штат Огайо.
В 2013 году дуэт вместе с Патриком Макбрайдом в конечном итоге сформировал Coastal Ridge, менеджер по инвестициям в недвижимость из Колумбуса, штат Огайо, которая выросла в платформу стоимостью 5,1 миллиарда долларов и представлена на 50 рынках США по всей стране.
У владельца, управляющего и застройщика студенческого жилья, домов для сдачи в аренду и апартаментов в настоящее время около 40 000 единиц жилья и студенческих коек в 100 объектах недвижимости, что на 35% больше, чем за последние два года.
В то время как студенческое жилье остается основой компании Coastal Ridge, фирма расширила свое присутствие в районе BTR, и ситуация близка к стабилизации в Колумбусе, штат Огайо; Остине, штат Техас; и Сарасоте, штат Флорида. Недавно компания приступила к реализации четвертого проекта в Тампе, штат Флорида.
“Мы продолжаем искать новые места для застройки в этом районе”, – сказал Дэн Дули, директор по инвестициям Coastal Ridge, в интервью Multifamily Dive. “Если вы посмотрите на это и сравните арендную плату, которую мы взимаем за помещение, предназначенное для сдачи в аренду, то увидите, что это похоже на многоквартирный дом высшего класса на рынке. Если сравнивать это с проживанием в доме для одной семьи, то это гораздо более доступный способ создать вокруг себя собственные четыре стены”.
С точки зрения сочетания квартир и размеров, недвижимость Coastal Ridge в районе BTR больше похожа на апартаменты, чем на дома для одной семьи. “Это очень похоже на жилой комплекс в садовом стиле, если посмотреть на него в объявлениях об аренде”, – сказал Дули.
Несмотря на то, что Coastal Ridge уделяет особое внимание BTR, корни фирмы лежат в студенческом жилье. Здесь Дули рассказывает Multifamily Dive о тенденциях в сделках, моделях аренды и девелопменте.
Это интервью было отредактировано для краткости и ясности.
МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ: как обстоят дела на рынке студенческого жилья после пандемии?
<ДЭН ДУЛИ: В целом, рынок студенческого жилья за последние пару лет был очень сильным. Операционные показатели были очень высокими. Сейчас мы начинаем публиковать данные о транзакционной активности в 2024 году. В зависимости от того, что вы видите, многое говорит о том, что в прошлом году у нас был довольно успешный транзакционный год.
Нам показалось, что мы увидели приличное количество сделок, и я думаю, этому способствовал тот факт, что, хотя это и не относится к каждой сделке, но когда продавец студенческого жилья продавал, он обычно продавал и получал довольно хорошую прибыль. Покупатели по-прежнему видели положительные стороны в бизнес-плане, который можно было реализовать в будущем.
Разрешение Дэна Дули, выданное компанией Coastal Ridge
На самом деле это было не так в многосемейной части мира. Как правило, если кто-то и продавал, то, скорее всего, в большинстве случаев это не приносило ему большого результата. Учитывая, что студенческий рынок набирает обороты и дела идут хорошо как для покупателей, так и для продавцов, это способствовало росту объемов сделок.
Успешно ли начался этот год?
У нас было более медленное начало года с точки зрения транзакций. Но это также не является чем-то необычным. Это тот момент в году, когда активы сдаются в предварительную аренду на следующий учебный год, и сделки на самом деле не сдаются в аренду до того момента, когда покупатель собирается полностью оплатить их предварительную аренду. Так что, несмотря на то, что начало года было медленным, это не было бы таким уж необычным по сравнению с предыдущими годами.
Чего вы ожидаете с точки зрения операционной деятельности в этом году?
Мы ожидаем, что рынок студенческого жилья в нашем портфолио продолжит демонстрировать довольно хорошие операционные показатели. В течение последних двух циклов, предшествующих сдаче жилья в аренду, мы наблюдали рост арендной платы на 12% каждый из этих двух лет. Мы не ожидаем значительного роста арендной платы в нашем портфеле в этом году, но мы по-прежнему будем наблюдать рост арендной платы выше уровня инфляции.
Есть ли школы, где предложение вызывает беспокойство?
У нас есть своя школа в Университете Теннесси. Это пример одной из тех школ, в которых на очереди тысячи мест. Но если вы посмотрите на динамику рынка, то увидите, что арендная плата в последние пару лет росла почти на 20% в годовом исчислении.
Это связано с тем, что число учащихся увеличилось. Спрос на жилье огромен. Университет значительно вырос с точки зрения количества студентов. Итак, арендная плата выросла с приходом новых студентов, а затем и предложение, поскольку арендная плата выросла.
Как вы думаете, долгосрочные перспективы на этих рынках остаются благоприятными?
В студенческом общежитии мы все время говорим о фразе “коэффициент заполнения”, которая представляет собой очень простое соотношение количества мест в кампусе и за его пределами по сравнению со студентами дневной формы обучения. Во многих университетах, куда поступают все эти предложения, если вы посмотрите на уровень охвата, он по-прежнему очень высок. Однако мы пришли к выводу, что когда на рынке появляется 1000 коек, рынку требуется время, чтобы их освоить. Я не думаю, что мы ожидаем увидеть потрясающие результаты на таких рынках, как Теннесси или Висконсин, или на любом из этих рынков, на которые поступило огромное предложение. Однако мы считаем, что долгосрочные фундаментальные показатели во многих из этих стран остаются очень хорошими.
Улучшилась ли для вас среда разработки?
Последние пару лет было непросто начать новую разработку. Мы активно работаем на рынке BTR. Мы пытались найти площадки, особенно на рынках, где, по нашему мнению, наблюдаются хорошие демографические тенденции и благоприятные условия — растущее население, новые рабочие места и т.д.
Проблема заключалась в финансировании и стоимости финансирования. Просто было сложно заключать сделки заранее. Если мы сможем провести два-три старта в следующем году, это будет хорошей победой для нас. Мы надеемся, что со временем, когда рынок стабилизируется, мы будем заключать от трех до пяти сделок в год, а возможно, и больше.
Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, на ваш почтовый ящик каждый будний день.
Донецк, ДНР