По словам местных чиновников, преобразование коммерческих зданий в жилые или для других целей, возможно, стало еще более сложным в соответствии с законопроектом.
Офисные здания в Сан-Франциско 27 октября 2022 года. Анализ, опубликованный управлением городского контроля со ссылкой на исследование Moody’s, показал, что 13% городских офисных зданий являются пригодными для проектов переоборудования. Джастин Салливан через Getty Images
Губернатор Гэвин Ньюсом 27 сентября наложил вето на законопроект, призванный ускорить процесс преобразования коммерческих зданий в жилые и многофункциональные комплексы в Калифорнии, что вызвало вопросы о жизнеспособности проектов адаптивного повторного использования в штате.Калифорнийский закон AB 3068, представленный членом Ассамблеи Мэттом Хейни, округ Колумбия, Сан-Франциско, предлагает упростить процесс утверждения переоборудования зданий, которым менее 50 лет, или тех, которые соответствуют стандартам сохранения исторических памятников, путем что позволяет таким проектам обходить традиционные законы о зонировании и устраняет необходимость в получении условных разрешений на использование.
Кроме того, законопроект уполномочил бы местные органы власти создавать программы стимулирования и концессии, которые могли бы снизить финансовое бремя таких проектов по переоборудованию для застройщиков, что является важным фактором для операторов зданий, борющихся с растущими эксплуатационными расходами.На вопрос, почему на законопроект было наложено вето, администрация губернатора и представители Хейни не ответили, но местные лидеры штата говорят, что это решение, вероятно, связано с опасениями, что законопроект содержит слишком много условий и что некоторые из его положений это может скорее усложнить, чем упростить проекты по конверсии.Брюс Мониган, менеджер по городскому дизайну в Сакраменто, Калифорния, который ранее в этом году проводил обзор законодательства, сказал, что, хотя намерение законопроекта переработать старые офисные здания заслуживает похвалы, соблюдение действующих строительных норм и правил является серьезной проблемой при переоборудовании старых офисных зданий, особенно тех, которые не соответствуют современным требованиям. считается историческим и, таким образом, может соответствовать историческим строительным нормам.Мониган отметил, что для управляющих объектами и девелоперов проблема переоборудования офисного здания также связана с изменениями в заполняемости — процессом, который требует соблюдения действующих норм и правил. “Мы привыкли думать о высотных офисных зданиях, но переоборудование зданий на нижних этажах обходится гораздо дешевле”, — сказал Мониган. “Во-вторых, к коммерческим зданиям предъявляются более высокие требования и нормы безопасности жизнедеятельности, чем к жилым зданиям, но кодекс требует, чтобы вы соответствовали действующим строительным стандартам, даже если коммерческие стандарты выше, чем жилые. Мы считаем, что при переоборудовании коммерческих помещений в жилые могут быть предусмотрены варианты обеспечения надлежащей безопасности жизнедеятельности в соответствии со всеми действующими строительными нормами. Стоимость переоборудования коммерческого здания и приведения его в соответствие с действующим законодательством становится непомерно высокой”.
На фоне жилищного кризиса и высокой доли вакантных офисных помещений ситуация стала особенно острой для владельцев зданий и операторов, осуществляющих надзор за коммерческой недвижимостью в городские центры в Лос-Анджелесе и Сан-Франциско.
В отчете RAND за 2022 год было обнаружено 2300 потенциально недоиспользуемых коммерческих объектов в Лос-Анджелесе, на которых может быть построено от 72 000 до 113 000 единиц жилья, в то время как в отчете Cushman & Wakefield отмечается, что доля вакантных офисных помещений в Сан-Франциско “достигла рекордного уровня». новый максимум” на уровне 34,5% во втором квартале 2024 года. Между тем, анализ, опубликованный управлением городского контроля со ссылкой на исследование Moody’s, показал, что 13% офисных зданий в Сан-Франциско являются кандидатами на переоборудование.
Для разработчиков, стремящихся к конверсии, еще одним препятствием может стать преобладающее требование к заработной плате, предложенное в законопроекте. Законопроект требовал бы, чтобы подрядчики выплачивали работникам существующую заработную плату и придерживались стандартов ученичества и рабочей силы, чтобы обеспечить безопасные условия труда и справедливую заработную плату для тех, кто участвует в проектах адаптивного повторного использования. Хотя эти положения соответствуют более широкому трудовому законодательству Калифорнии, они могут увеличить финансовую нагрузку на застройщиков и операторов зданий, по словам Алекса Стеттински, генерального директора Ассоциации San Jose Downtown Association. “Несмотря на то, что намерение хорошее, не каждый разработчик проекта может выплачивать существующую заработную плату”, — сказал Стеттински. “Для некоторых это может привести к непомерным затратам”.
Еще больше усложняет ситуацию положение законопроекта, которое позволяет городам издавать приказы о прекращении работ в случае нарушения кодекса или предполагаемых нарушений кодекса. По словам Стеттински, это положение создает “значительную неопределенность”, которая может привести к задержкам проекта и увеличению затрат, что сделает проекты адаптивного повторного использования финансово нежизнеспособными.
“Я думаю, что [у губернатора] самая большая проблема с тем, что для многих разработчиков [из-за этих] условий это становится практически непрактичным. Это становится настолько громоздким и сложным для разработчиков, что теряет свое первоначальное намерение упростить проекты адаптивного повторного использования и вместо этого усложняет их”, — добавил он.Калифорнийский закон AB 529, утвержденный в прошлом году, направлен на содействие адаптивному повторному использованию существующих зданий, особенно старых, часто недостаточно используемых зданий, таких как офисные помещения, в жилых комплексах или комплексах смешанного назначения. Мониган отметил, что AB 529 потенциально может решить некоторые проблемы, связанные с выдачей разрешений и соблюдением норм, поднятые в AB 3068. По словам Монигана, выводы целевой группы AB 529, членом которой является Мониган, будут представлены законодательному органу к 31 декабря 2025 года. По словам Монигана, AB 529 “дает нам возможность донести свое мнение до законодательного органа и выявить ряд проблем, начиная с ответственности за переоборудование кондоминиума и заканчивая требованиями кодекса, которые увеличивают стоимость» проектов по переоборудованию в Калифорнии.
Хотите узнать больше новостей по управлению объектами? Подпишитесь на рассылку Facilities Dive уже сегодня.
Рекомендуемое чтение
- 5 городов США, наиболее подходящих для офиса-переоборудование офисов в жилые помещения От Изабель Кемпе • 6 июня 2024 г.
- Сиэтл поощряет переоборудование офисов в жилые помещения новым законом от Изабель Кемпе • 15 июля 2024 г.
- 5 крупнейших проектов по переоборудованию офисов в жилые помещения, проводимых в США Мэри Салмонсен • 22 февраля 2024 г.
Comments are closed