Поскольку покупатели начали обращать внимание на цены, а ситуация на кредитных рынках улучшилась, фирма из Лос–Анджелеса нашла возможность приобрести недвижимость класса А.
Парк Вудбери в Вудбери, штат Миннесота. Разрешение предоставлено компанией JRK Holdings.
Компания JRK Holdings, как и многие инвесторы в недвижимость, в течение нескольких месяцев в прошлом году не совершала никаких сделок.
“Со второй половины прошлого года до начала этого года мы были очень пассивны”, — сказал исполнительный директор JRK Бобби Ли в интервью Multifamily Dive. “Было очень трудно что-либо сделать”.
Но потом все изменилось. За последние 60 дней, возможно, трудно было найти более агрессивного покупателя недвижимости на одну квартиру, чем базирующаяся в Лос–Анджелесе инвестиционная компания по недвижимости, которая занимает 48-е место среди владельцев квартир в стране. В августе и сентябре компания закрыла три объекта недвижимости и планирует увеличить стоимость предприятия еще примерно на 300 миллионов долларов благодаря многочисленным сделкам на Восточном побережье.“Я думаю, что мы, вероятно, будем такими же активными покупателями, какие есть сейчас в стране, за исключением тех, кто покупает корпоративные платформы”, — сказал Ли.
Стремление JRK к приобретению недвижимости обусловлено рядом факторов. Компания видит благоприятные возможности в отсутствии конкуренции на рынке недвижимости класса А, но капитуляция продавцов в отношении ценообразования и недавние изменения на кредитных рынках также усилили ее агрессивность.
Последние сделки
Ранее в этом месяце компания JRK заключила сделки по продаже Woodbury Park в пригороде Миннеаполиса Вудбери и 333 Fremont в Сан-Франциско почти на 100 миллионов долларов. Эти приобретения последовали за приобретением фирмой в августе жилого комплекса Brook on Janes, состоящего из 288 квартир, в пригороде Чикаго Болингбруке, штат Иллинойс.
Вудбери Парк, таунхаус на 224 квартиры, построенный в 1999 году, находится в богатом пригороде Миннеаполиса, в то время как апартаменты Brook on Janes, построенные в 2017 году, и 333 Fremont, первоначально сданные в аренду как кондоминиум в 2014 году, являются примерами использования преимуществ открытия в центре города. рынок.
Поскольку Fannie Mae и Freddie Mac предоставляют ликвидность для более старых и доступных активов благодаря своему подходу к кредитованию, основанному на миссии, некоторые покупатели избегают недвижимости класса А. Это открывает новые возможности для таких компаний, как JRK.“Я думаю, что для нас главная проблема заключается в том, что относительно новые активы торгуются довольно близко к уровню предельных ставок по более старым активам”, — сказал Ли.
Снижение количества сделок
С чем связан внезапный всплеск покупок? Ли говорит, что накопившаяся недвижимость, которая не продавалась в течение последних двух лет, наконец-то выходит на рынок, поскольку владельцы корректируют свои ценовые ожидания. “Пока доходность 10-летних облигаций остается в этом диапазоне от 3,5% до 4,25%, ситуация будет оставаться ясной, потому что есть много продавцов, которые владеют ими от пяти до 10 лет и ждут возможности продать”, — сказал Ли. “И у вас есть довольно агрессивный капитал и относительно здоровые кредитные рынки”.
Разрешение Бобби Ли, предоставленное JRK Holdings
В связи с замедлением динамики предельных ставок казначейских обязательств и повышением ставок по займам до высокого уровня в 4% по кредитам только под проценты покупателям становится проще заключать сделки. С другой стороны, продавцы пришли к выводу, что эпоха сверхнизких ставок капитализации закончилась. “Продавцы просто становятся более реалистичными в отношении более высоких процентных ставок на длительный срок по сравнению со ставкой в 100 базисных пунктов на 10 лет при ставке по федеральным фондам 0%”, — сказал Ли. “Эта эпоха закончилась. Я не думаю, что кто-то ожидает, что мы вернемся к этому в ближайшее время”.
Ожидается больше покупок
JRK планирует и впредь оставаться активным покупателем на нужных рынках. В течение следующих 12-18 месяцев компания планирует инвестировать еще 1,5-2 миллиарда долларов. Однако компания будет избирательно подходить к выбору рынков сбыта.“Есть пара рынков, таких как Даллас, например, где [андеррайтинг] менее выгоден с точки зрения доходности”, — сказал президент JRK Дэниел Липпман в интервью Multifamily Dive. “Люди просто смотрят на стоимость замещения и очень сильно полагаются на нее. Мы изо всех сил старались быть конкурентоспособными в этих типах активов”.
JRK также сократит свой портфель, продолжая искать возможности для приобретений. “В этом году мы также продаем приличный объем продукции”, — сказал Ли. “Возможно, в следующем году мы продадим столько же или даже больше”.
Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, в свой почтовый ящик каждый будний день.
Донецк, ДНР