Новая идея Чикаго по погашению облигаций на строительство доступного жилья

Ремонт и отделка квартир в Донецке ДНР

Город планирует сократить программу, которая, по словам критиков, удерживала поступления от налога на недвижимость в более богатых районах и отвлекала их от государственных услуг.

Автор: Даниэль Маклин

Chicago’s novel idea for paying off affordable housing, development bond

Мэр Брэндон Джонсон хочет, чтобы Чикаго занял 1,25 миллиарда долларов для финансирования проектов доступного жилья и развития микрорайонов. Скотт Олсон/Getty Images через Getty Images

Краткое описание:

  • 21 февраля город Чикаго обнародовал планы занять 1,25 миллиарда долларов для оплаты проектов доступного жилья и развития микрорайонов. Город планирует погасить облигацию, перенаправив деньги, которые он в настоящее время использует для своей программы финансирования увеличения налогов, которая подверглась критике за то, что приносит пользу более богатым районам, забирая деньги у государственных служб, таких как школы. В случае одобрения городским советом план предусматривает выделение 250 миллионов долларов в год с 2024 по 2028 год на благоустройство населенных пунктов, сообщили в мэрии. Половина поступлений от облигаций будет использована для строительства и сохранения доступных по цене квартир для сдачи в аренду и поддержки домовладения; оставшаяся часть пойдет на развитие сообщества, создание малых предприятий, рабочих мест и инициатив по повышению благосостояния.
  • План не полностью решит жилищные проблемы жителей Чикаго, сказал Пол Уильямс, исполнительный директор в Центре государственного предпринимательства, но “город нашел финансово устойчивый способ значительно расширить то, что они в настоящее время могут делать”, — сказал он. 

Краткий обзор:

Города США, сталкивающиеся с ростом арендной платы и стоимости жилья, ищут инновационные способы увеличения предложения доступного жилья. Согласно этому плану, Чикаго присоединится к таким городам, как Роли, Северная Каролина; Даллас; Сан-Франциско; и Атланта, которые приняли или настаивали на выпуске новых облигаций для оплаты доступного жилья либо посредством референдума, либо других мер финансирования. По словам Уильямса, производство доступного жилья в Чикаго было ограничено доступностью федеральных субсидий, известных как налоговые льготы на жилье для малообеспеченных. По его словам, план “создаст совершенно новый источник финансирования” для города, который можно будет использовать для строительства дополнительного доступного жилья со смешанным доходом.

Одной из частей предложения будет создание фонда возобновляемых займов для распределения недорогих займов, которые финансируют строительство жилья со смешанным доходом. Руководители округа Монтгомери, штат Мэриленд, и Атланты недавно предприняли аналогичные меры.  

План Чикаго предусматривает погашение облигаций на доступное жилье, позволяя истечь сроку действия одной трети из 121 округа TIF. Программа TIF была разработана для оплаты таких проектов, как строительство инфраструктуры или ремонт дорог в неблагополучных районах, за счет увеличения поступлений от налога на имущество, которые, как ожидается, будут получены районом в результате улучшений. Но программа, созданная в 1984 году, получила откат из-за того, что районы TIF создавались в незагрязненных районах и перенаправляли поступления от налога на недвижимость на оплату проектов в этих более богатых районах, сообщало Chicago Policy Review в прошлом году. Разрешение истечь сроку действия некоторых из этих TIF сделало бы эти дополнительные поступления от налога на недвижимость доступными для погашения облигаций в новом предложении.

Что отличает Чикаго от других городов, выпускающих облигации для доступного жилья, по словам Уильямса, так это план ликвидации районов TIF, чтобы найти деньги на погасите облигацию.  

В то время как TIFS ограничили использование некоторых поступлений от налога на недвижимость пределами округа TIF, “теперь город хочет использовать этот инструмент для перераспределения этих инвестиций по всему городу и не быть географически ограниченным таким же образом”, — сказал Уильямс. 

Комиссар Департамента планирования и развития Чикаго Сиер Боатрайт заявила в заявлении, что план обеспечит более гибкую форму финансирования и “поддержит более широкий спектр проектов и лучше удовлетворит уникальные потребности районов Чикаго”.

Согласно Что касается Чикаго, то город сталкивается с многочисленными финансовыми проблемами, включая большие суммы долгов и растущие пенсионные обязательства. 

Чикагская новостная станция сообщила, что несколько городских старейшин поддержали этот план. Олдермен Андре Васкес сказал, что поддерживает реформы TIF, но у него возникли вопросы о том, как проекты будут расставлены по приоритетам в соответствии с планом, и он хочет, чтобы часть средств, которые ранее поступали в TIF, использовались для выплаты пенсий, сообщает WBEZ. По словам Уильямса, доход, который город получит от ликвидации районов TIF, по прогнозам, будет намного больше, чем обслуживание долга по предлагаемым облигациям. Дополнительные доходы могут быть направлены в общий фонд города, который может быть использован для финансирования других приоритетных задач, таких как пенсионные взносы, сказал он. Выпуск облигаций “является дополнительной долговой нагрузкой, но это сокращение дефицита в том смысле, что доходы увеличиваются значительно больше, чем долг”, — сказал Уильямс. 

Чикаго в этом месяце отдельно проводит референдум о введении налога на передачу недвижимости в отношении зданий, проданных более чем за 1 миллион долларов, чтобы реализовать стратегию «жилье в первую очередь», которая предусматривает постоянное доступное жилье с комплексными услугами для решения проблемы бездомности. Судья округа Кук постановил, что вопрос для голосования был недействительным, но город обжалует это решение.

Рекомендуемое чтение

  • Средства ARPA, используемые для заполнения пробелов в городском бюджете, по результатам анализа Брукингса, проведенного Каленой Томхейв • 21 апреля 2023 г.
  • Социальное воздействие облигации для доступного жилья набирают популярность среди городов Автор: Калена Томхейв • 26 октября 2022
  • Расходы на доступное жилье обсуждаются в городах по всей территории США Автор: Даниэль Маклин • 25 октября, 2022

Донецк, ДНР