Годы взаимодействия с общественностью показали, что жители Цинциннати не поддерживают полный отказ от зонирования для одной семьи, но они были готовы смягчить его в некоторых районах, сказал мэр Афтаб Пьюревал.
Мэр Цинциннати Афтаб Пьюревал покидает свой пост после выступления на сцене во время третьего дня Национального съезда Демократической партии в Объединенном центре в Чикаго 21 августа 2024 года. Кевин Дитч/Getty Images через Getty Images
По словам мэра Цинциннати Афтаба Пьюревала, за последнее десятилетие в Цинциннати возникла проблема: в город приезжает все больше людей, поскольку количество жилья во многих районах сокращается. “Сейчас вы столкнулись с ситуацией, когда при всех уровнях дохода и ценах у вас ощущается нехватка жилья”, — сказал он. “В результате налоги на недвижимость взлетели до небес, как и арендная плата”.
В июне городской совет провел масштабный пересмотр политики зонирования Цинциннати в надежде стимулировать дальнейшее жилищное строительство. Изменения в политике “Связанных сообществ” включают в себя снятие ограничений на плотность застройки в определенных районах, в том числе в деловых районах по соседству и вокруг основных транспортных коридоров. В рамках капитального ремонта также снижены минимальные размеры парковочных мест для некоторых видов ремонта и нового строительства.
План не застрахован от критики. Как сообщает WVXU, он столкнулся с противниками, которые были разочарованы тем, что, по их мнению, не привлекло внимания общественности, и обеспокоены последствиями строительства многоквартирных домов для районов, в которых в настоящее время преобладают односемейные структуры. Другие обеспокоены тем, что план не предусматривает достаточных стимулов для строительства доступного жилья. Но мэр Пюреваль настроен оптимистично и считает, что это знаменует собой поворотный момент для города, даже если потребуются годы, чтобы оказать заметное влияние. Дайв поговорил с мэром о том, как создавался план «Умные города», о городах за 15 минут и о том, как могла бы выглядеть эффективная национальная жилищная стратегия.
Примечание редактора: Это интервью было отредактировано для ясности и краткости.
ПОГРУЖЕНИЕ в «УМНЫЕ ГОРОДА»: как появился план создания подключенных сообществ?
АФТАБ ПЬЮРЕВАЛ: Каждый мэр скажет вам, что общественная безопасность является для него приоритетом номер один. Все чаще мэры от побережья до побережья и мэры больших и малых городов заявляют, что доступность жилья — это вопрос номер два. К сожалению, в течение последних нескольких десятилетий из-за отсутствия четкой национальной стратегии в области строительства жилья многие города, такие как Цинциннати, столкнулись с жилищным кризисом. Город Цинциннати и многие другие города в 1970-х годах реформировали свою жилищную политику и политику зонирования в попытке предотвратить “бегство белых”. Они изменили свое зонирование по сравнению с историческим зонированием, в котором приоритет отдавался плотности застройки, пешеходной доступности, общественному транспорту и различным видам жилья, таким как дуплексы, триплексы и т.д. Во многих городах, включая Цинциннати, предпочтение отдавалось большим домам на одну семью с большими участками земли, чтобы попытаться создать пригороды внутри городов, чтобы люди не уезжали.
В течение следующих 50 лет результатом стала урбанизация наших населенных пунктов. Другим, более негативным результатом стала концентрация бедности и сильная сегрегация в городе, потому что в кодексе зонирования, который мы только что изменили, говорилось, что большинство районов Цинциннати были зонированы исключительно для проживания одной семьи. Другими словами, в большинстве районов Цинциннати до недавнего времени мы говорили людям, что вы не сможете жить в этом районе, если не сможете позволить себе самый дорогой тип жилья из возможных. То, что мы имеем сейчас, — это действительно смена поколений в том, как люди думают о городах. Все больше талантливых людей, которых наши крупные работодатели должны нанимать и удерживать, ищут города, в которых можно передвигаться пешком, где есть хороший общественный транспорт, где есть более плотная застройка, где есть различные жилищные продукты, чтобы в некоторых случаях позволить кому-то позволить себе приобрести жилье это не просто дом для одной семьи. Большая активность, больше людей, живущих и работающих рядом друг с другом, также поддерживают малый бизнес.
По всем этим причинам изменение нашего кодекса зонирования, чтобы вернуться к нашему историческому кодексу зонирования и вернуться к городскому, плотному экономическому росту, — это стратегия, которую мы принимаем, и которую также принимают многие другие города.
Какой логикой руководствовались при выборе политики, которая была использована для пересмотра зонирования?
Жилищная политика и политика зонирования не являются универсальными. Например, в городе с большим количеством объектов общественного транспорта их зонирование и стратегии развития, ориентированные на транспорт, сильно отличаются от таких городов Среднего Запада, как Цинциннати, которые — и это меняется — по—прежнему сильно ориентированы на автомобили.
Это была работа, состоящая из трех частей, направленная на проведение реформ кодекса зонирования и мероприятий, которые мы хотели расставить по приоритетам в отношении подключенных сообществ. Домы даже взялись за бумагу, чтобы изложить наши политические идеи, но еще до того, как взяться за разработку законодательства, мы в течение двух лет активно взаимодействовали с общественностью по всему городу, как лично, так и онлайн, проводя опросы и выступая на крупных мероприятиях.
Мы задавали вопросы не только о правилах зонирования, потому что, как вы можете себе представить, это очень бюрократично и запутанно, но и о том, как люди хотели бы, чтобы выглядел их район. Хотели ли они [жилье] только для одной семьи? Хотели ли они большего разнообразия в выборе жилья? Насколько важен был для них деловой район по соседству? Насколько важен был доступ к общественному транспорту? Насколько важны были парковка и велосипедные дорожки? Затем мы сравнили общественное мнение и вовлеченность сообщества с тем, что эксперты в данной области говорили о реформах кодекса зонирования и о том, как они работают в других городах. В заключение мы пригласили группу местных экспертов в данной области: специалистов в области девелопмента, строительства доступного жилья, банков. Мы поговорили с архитекторами и дизайнерами. Мы поговорили с местными защитниками жилищного строительства и активистами, чтобы понять, какие стратегии, по их мнению, будут здесь работать.
Основываясь на всех трех этих потоках данных, мы собрались вместе и сказали, что сообщество не поддерживает то, что сделал Миннеаполис, который полностью отказывается от [зонирования] для одной семьи. Но они открыты для более мягкого зонирования для одной семьи, особенно вдоль маршрутов общественного транспорта и в близлежащих деловых районах.
После того, как мы приступили к разработке политики, а затем и законодательства, мы провели еще один раунд взаимодействия с сообществом, чтобы внести необходимые изменения, и, в конечном счете, смогли убедить большинство членов совета принять его.
Ваша администрация использует термин “город в 15 минутах езды” в связи с этими изменениями в политике. Была ли какая-то стратегия в использовании этого термина среди общественности?
Я не знаю, было ли это сделано намеренно, но это простой способ описать то, чего мы пытаемся достичь в будущем. Это особенно актуально сейчас, когда удаленная работа стала проблемой финансирования, вероятно, для всех городов, но особенно для городов штата Огайо. В Огайо подавляющее большинство средств, поступающих в наш бюджет, поступает за счет налога на прибыль. Если вы приезжаете в Procter & Gamble downtown из пригорода и теперь работаете дома, все поступления от налога на прибыль поступают в муниципалитет, где вы работаете и живете, а не в центр Цинциннати.
Таким образом, для нас важно не только создавать города и кварталы, расположенные в 15 минутах езды, с точки зрения градостроительства, но и обеспечить постоянное наличие ресурсов для борьбы с некоторыми недостатками удаленной работы. В нашем идеальном мире городское ядро превратится из экономического и туристического центра в настоящий район, где у нас есть гражданские активы, где мы уделяем приоритетное внимание жилью. Из-за удаленной работы это, естественно, уже происходит.
Наш город действительно доступен по цене в национальном масштабе, но для нынешних жителей Цинциннати жить здесь становится все дороже и дороже. Данные показывают, что, хотя население нашей страны растет, мы, к сожалению, также вынуждаем людей переходить в некоторые из наших сообществ, где проживают «воротнички», потому что они более доступны по цене. К сожалению, это непропорционально сильно сказывается на наших чернокожих и коричневокожих жителях.
С какими трудностями, по вашему мнению, сталкивается Цинциннати при внедрении подключенных сообществ?
Основная проблема заключается в процентных ставках и дороговизне строительства и страхования. Просто невероятно трудно что-либо сдвинуть с мертвой точки, особенно жилищное строительство. Когда вы пытаетесь определить приоритетность доступного жилья, это просто требует увеличения государственных субсидий. Ответственно подходить к выделению на это как можно большего количества ресурсов — действительно сложная задача, и именно поэтому нам крайне необходимо, чтобы федеральное правительство вмешалось и определило приоритеты с точки зрения государственных расходов.
В ходе кампании по созданию сообществ Connected Communities мы четко дали понять, что реального эффекта не будет в течение десятилетия, потому что зонирование — это всего лишь один из инструментов в нашем арсенале для стимулирования увеличения объемов жилья. Мы также изменили наши налоговые льготы для жилищного строительства, чтобы уделять приоритетное внимание более незанятым сообществам, а не тем, которые уже растут.
Мы внесли изменения в наш процесс предоставления налоговых льгот на жилье для малоимущих, чтобы быть более конкурентоспособными в получении премий LIHTC от штата и федерального правительства. Мы создали специальный источник дохода, который будет поступать в наш целевой фонд доступного жилья, чтобы обеспечить финансирование дефицита для застройщиков, которые хотят построить доступное жилье. Три года назад в этом трастовом фонде было очень мало денег, а теперь, благодаря частному сектору, округу и городу, которые объединили наши средства, у нас в этом фонде более 100 миллионов долларов. Такие города, как наш, делают все возможное на местном уровне, но федеральное партнерство, направленное на снижение процентных ставок, предоставление большего количества средств застройщикам для строительства доступного жилья и определение приоритетности стимулов в сочетании с действиями на местном уровне, — это путь вперед. Вот как выглядит национальная стратегия.
Рекомендуемое чтение
- ‘Стратегия жилищного строительства», подготовленная Изабель Кемпе в Портленде, штат Орегон», 3 сентября 2024 г.
- Бостон был первым крупным городом, в котором справедливое жилищное строительство сочеталось с зонированием. Как дела? Автор: Калена Томхаве • 8 июля 2024 г.
- Уникальная политика зонирования создает финансовую определенность, утверждают застройщики доступного жилья, автор Адина Соломон • 7 мая 2024 г.
Донецк, ДНР