REIT планирует стать более агрессивным на фронтах развития и приобретений, поскольку видит лучшие времена впереди в 2025 году и в последующий период.
art2002 через Getty Images
Располагаясь в Солнечном поясе, MAA может быть более восприимчива к рекордному количеству квартир, поступающих на рынок, чем любая другая недвижимость REIT.Чистая операционная прибыль компании из Мемфиса упала на 1% в годовом исчислении, но, возможно, скоро наступит облегчение, заявил генеральный директор Эрик Болтон во время отчета MAA о доходах за второй квартал в начале августа.
MAA находится “в эпицентре явно рекордного объема новых поставок, поступающих на наш рынок, и мы чувствуем, что сейчас находимся в самом разгаре шторма”, — сказал Болтон. “Мы считаем, что наблюдаем своего рода достижение дна, поскольку это связано с тем, что происходит с ценами на новую аренду”.
Во втором квартале новые цены MAA упали на 5,1% в годовом исчислении, но Болтон ожидает, что они “сохранятся в этом году” до существенного улучшения. в 2025 году.
“Мы думаем, что в следующем году это начнет по-настоящему набирать обороты”, — сказал Болтон. “Потребуется некоторое время, чтобы это действительно привело к увеличению выручки и, в конечном счете, к увеличению NOI только из-за сезонных факторов”.
Вот еще три вывода из отчета о доходах MAA и беседы с аналитиками:
несмотря на то, что новые договоры аренды могут оказаться сложной задачей, показатель возобновления аренды MAA во втором квартале, равный 4,6%, повысил смешанную арендную ставку фирмы на 70 базисных пунктов по сравнению с первым кварталом. Оборот резидентов оставался исторически низким и составил 43,5% за последние 12 месяцев, чему способствовало рекордно низкое количество переездов для покупки домов на одну семью.
“Мы по-прежнему наблюдаем устойчивый спрос на наших рынках, поддерживаемый сильным ростом домохозяйств и положительным ростом заработной платы и рабочих мест, что привело к продолжению динамики ценообразования в июле при стабильной занятости”, — сказал президент MAA и директор по инвестициям Брэд Хилл в телефонном разговоре.
На работу метрополитенов Остина, штат Техас, Атланты и Джексонвилля, штат Флорида, новые поставки оказали наиболее негативное влияние. Однако рынки среднего звена компании оказали положительное влияние. “Как и в прошлом квартале, Саванна, [Джорджия]; Ричмонд, [Вирджиния]; Чарльстон, [Южная Каролина]; и Гринвилл, [Южная Каролина], превосходят более широкий портфель компаний с точки зрения смешанных цен на аренду”, — сказал Тим Арго, главный специалист MAA по стратегии и анализу, рассказал о доходах. “Сбалансированность нашего портфеля между крупными и средними рынками и диверсификация субрынков внутри рынка помогают повысить эффективность на протяжении всего цикла”.
В Argo отметили, что цены на смешанную аренду в июле выросли на 0,3% по сравнению с первым и вторым кварталами, и что с тех пор цены на новую аренду повышались с каждым месяцем Марш. “Кроме того, ожидается, что изменение ставок арендной платы за август по сравнению с предыдущим годом будет положительным впервые с февраля 2023 года, то есть 18 месяцев назад”, — говорится в сообщении Argo.
Возможности для развития
На конец второго квартала у MAA было семь объектов недвижимости общей площадью 2617 единиц, которые находились в стадии разработки. Компания также начала строительство многоквартирного жилого комплекса на 302 квартиры в Шарлотте, Северная Каролина, и многоквартирного жилого комплекса на 345 квартир в Финиксе.
ПО НОМЕРАМ <таблица>
ИСТОЧНИК: MAA
REIT также предоставил финансирование для привлечения партнера по долевому участию в строящемся объекте недвижимости на 239 единиц в Шарлотте. У MAA есть возможность приобрести проект после того, как он стабилизируется.
“Проект был отложен на раннем этапе, и это вывело инвестиционный горизонт проекта за рамки горизонта акционерного фонда”, — сказал Хилл. “Наши предыдущие отношения с застройщиком и партнером по долевому участию предоставили нам уникальную возможность инвестировать в строящийся проект без каких-либо рисков и с существенно сокращенным графиком строительства, при этом ввод первых объектов запланирован на второй квартал 2025 года”.
MAA продолжает делать по словам Хилла, компания ведет предпроектную работу по ряду других проектов, находящихся на стадии разработки. В целом, в этом пуле насчитывается 11 проектов общим количеством 3100 единиц. “Мы сохраняем возможность выбора времени начала реализации этих проектов, но ожидаем, что позднее в этом году начнется строительство еще одного-двух объектов, в результате чего число наших проектов в этом году увеличится до четырех-пяти”, — сказал Хилл.
Несмотря на то, что MAA столкнулась с существенным снижением затрат на строительство, она готова скорректироваться в случае изменения ситуации на рынке. “Мы надеемся, что по мере завершения текущего строящегося трубопровода мы сможем увидеть дальнейшее снижение затрат на строительство и графиков его выполнения в течение года, что поддержит нашу способность начать строительство с использованием дополнительных возможностей и высокой доходности”, — сказал Хилл.
Увеличение объема приобретений
В мае MAA приобрела недвижимость на 306 квартир в Роли, Северная Каролина, примерно за 81 миллион долларов, что составляет от 15% до 20% по словам Хилла, стоимость замены ниже. “Этот недавно построенный объект недвижимости в настоящее время находится на начальной стадии сдачи в аренду, и к концу квартала он был занят на 62%”, — сказал Хилл.
В настоящее время MAA продает два объекта недвижимости — один в Шарлотте и один в Ричмонде, — которые, как она надеется, будут закрыты к концу года. По словам Хилла, на стадии комплексной проверки находятся два приобретения, и компания рассчитывает завершить эти сделки в ближайшие месяцы. “Ожидается, что три приобретения [во втором и третьем кварталах] обеспечат стабильную доходность NOI в среднем на уровне чуть менее 6%”, — сказал Хилл. “Основываясь на активности, которую наша команда наблюдает на рынке, мы считаем, что наш прогноз и объем приобретений в размере 400 миллионов долларов достижимы”.
Однако, по словам Хилла, объем транзакций на рынках MAA остается низким, а ставки капитализации находятся в диапазоне низких 5% и вряд ли увеличатся. сдвинься с места. “Учитывая, каковы ожидания в отношении процентных ставок, и то, что некоторые участники рынка не так неопределенны, как это было в прошлом году, я бы ожидал, что предельные ставки останутся в этом диапазоне в будущем”, — сказал Хилл. “Фундаментальные показатели за 26-27 лет вселяют большой оптимизм, и это, безусловно, отражается на рынке сделок”.
Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на получение многоквартирного дома и квартиры новости, подобные этой статье, будут приходить в ваш почтовый ящик каждый будний день.
Донецк, ДНР