Базирующийся в Мемфисе REIT заметил, что количество новых квартир на его рынках сократилось.
Спенсер Платт (Spencer Platt) через Getty Images
В начале августа генеральный директор MAA Эрик Болтон (Eric Bolton), комментируя отчет о доходах за второй квартал, сказал, что базирующийся в Мемфисе REIT находится “в эпицентре явно рекордных объемов нового предложения, поступающего на наш рынок”.
Судя по Болтону,судя по комментариям, опубликованным REIT в отчете о доходах за третий квартал и обращениям инвесторов на прошлой неделе, худшая часть шторма миновала.
“Мы считаем, что пик новых поставок, которые оказывают влияние на наши субрынки и объекты недвижимости, пришелся на прошедший третий квартал”, — сказал Болтон.
Несмотря на рекордно высокое предложение в третьем квартале, Болтон сказал, что MAA “смогла добиться высоких показателей по заполняемости, рекордно низкой текучести кадров, высоких сборов и более высоких, чем ожидалось, показателей по операционным расходам”.
Учитывая результаты третьего квартала., MAA повысило прогноз по эффективному росту арендной платы на 15 базисных пунктов до 0,35% и понизило прогноз по среднему росту выручки в том же магазине за год до 0,5%. Новые поставки по-прежнему создают трудности, особенно на некоторых рынках, но в следующем году ситуация может улучшиться.
Спрос и предложение
Из-за высокого предложения арендная плата в новых магазинах MAA в том же магазине снизилась на 5,4%, что ниже ожиданий, Александр Гольдфарб, управляющий директор Пайпер Сэндлер, старший аналитик инвестиционного банка и компании, предоставляющей финансовые услуги, сообщила в своем отчете.
Тем не менее, 10 из 15 рынков MAA с наиболее высокой концентрацией показали ускорение роста арендных ставок со второго по третий квартал. Цены на переоформление REIT выросли на 4,1%, что привело к снижению на 0,2% в третьем квартале. Тим Арго, директор MAA по стратегии и анализу, сказал, что различные показатели спроса, которые отслеживает компания, остаются высокими.“Шестидесятидневная экспозиция [представляющая текущие вакансии и уведомления в течение следующих 60 дней] лучше, чем когда-либо за последние пять лет”, — сказал Арго. “Сезонное снижение цен на новую аренду меньше, чем в предыдущем году и в периоды, предшествовавшие COVID, и поглощение остается высоким”.
Срок действия только 16% договоров аренды REIT истекает в более медленный зимний сезон аренды. Средняя физическая заполняемость MAA составила 95,7%, что на 20 базисных пунктов больше, чем во втором квартале. “Поглощение на наших рынках остается высоким, и в третьем квартале впервые с первого квартала 2022 года количество поглощенных единиц превысило количество поставленных”, — говорится в сообщении Argo. “Таким образом, у нас нет значительных запасов, которые необходимо было бы ликвидировать”.
Проблемы в Остине
В ходе телефонного разговора в третьем квартале Argo отметила, что Атланта и Джексонвилл, Флорида, были рынками, на которые по-прежнему негативно влияло предложение. Тем не менее, Остин, штат Техас, остается самым сложным метрополитеном MAA.
ПО ЦИФРАМ <таблица>
ИСТОЧНИК: MAA<“Если бы вы... просто исключили Остин из наших показателей по новым арендным ценам во втором и третьем кварталах, наши новые арендные цены в третьем квартале выросли бы на 10 базисных пунктов по сравнению со вторым кварталом”, - сказал Болтон. “Таким образом, Остин явно оказывает значительное влияние на портфель предложений прямо сейчас”.
С другой стороны, метрополитены среднего уровня, такие как Саванна, штат Джорджия; Ричмонд и Фредериксберг, штат Вирджиния; и Чарльстон и Гринвилл, Южная Каролина, превзошли более широкий портфель благодаря смешанной аренде -с точки зрения завышения цен на аренду.
В целом, в Болтоне начинают складываться условия, указывающие на то, что рынки MAA улучшатся в следующем году.
“Мы ожидаем, что в течение следующих двух кварталов будет наблюдаться нормальная сезонная динамика лизинга, и по-прежнему убеждены, что весенний лизинговый сезон ознаменует начало цикла восстановления с более выгодными условиями лизинга, поскольку тенденции спроса и поглощения на наших рынках остаются высокими, а объем нового предложения — высоким поставки неуклонно сокращаются”, — сказал Болтон.
Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, на ваш почтовый ящик каждый будний день.
Comments are closed