Несмотря на проблемы в Солнечном поясе, снижение расходов и высокие показатели в прибрежной зоне помогли REIT во втором квартале.
Вывеска на Уолл-стрит в финансовом районе Нижнего Манхэттена в Нью-Йорке. Компания hapabapa, опубликованная на сайте Getty Images
Equity Residential открыла сезон получения прибыли от продажи недвижимости REIT. И второй квартал подряд чикагская компания превзошла ожидания аналитиков.Опережающие показатели EQR во втором квартале были обусловлены меньшими, чем ожидалось, расходами в том же магазине, которые составили 2,7%. Также помогло повышение смешанной арендной платы на 2,5% в годовом исчислении, заполняемость на 40 базисных пунктов и безнадежный долг на 20 базисных пунктов в годовом исчислении.Опираясь на эти показатели, EQR повысил свои прогнозы, увеличив выручку в одном магазине на 70 базисных пунктов, а чистую операционную прибыль — на 145 базисных пунктов в среднем. Это снизило прогноз по расходам на 100 базисных пунктов.
“Прямо сейчас мы чувствуем, что в конце июля у нас действительно хорошие возможности для подведения итогов года”, — сказал Майкл Манелис, главный операционный директор, в отчете REIT о доходах за 2 квартал.Однако Манелис, как и аналитики EQR, ожидает “сезонного замедления” в третьем и четвертом кварталах.
“Прогноз EQR на финансовый год четко отражает ожидания дальнейшего замедления темпов роста во второй половине 2024 года, при этом ожидается, что ставки смешанной арендной платы составят в среднем 2,5% в третьем квартале и снизятся до 1,4% в четвертом квартале … что отражает историческую сезонную умеренность по мере того, как заканчивается пиковый сезон аренды и снижается спрос,” — написал Хендел Сен-Жюст, управляющий директор REITs инвестиционного банка Mizuho Securities, в аналитической записке.
Вот еще три вывода из отчета EQR о прибылях и убытках и телефонного разговора с аналитиками на прошлой неделе:
Расходы в одном магазине умеренные
EQR действительно видел расходы на страхование в том же магазине выросли на 10,4% во втором квартале. Однако другие расходы компании улучшились. По словам финансового директора EQR Роберта Гаречаны, расходы на ремонт и техническое обслуживание, заработную плату и коммунальные услуги, которые составляют около половины расходов в одном магазине, в 2024 году останутся на прежнем уровне или будут отрицательными.
“Несмотря на то, что мы ожидаем ускорения роста во второй половине этого года, учитывая более сложные условия для сравнения с 2023 годом, мы по-прежнему ожидаем очень низкого роста в размере около 3% в течение всего года”, — сказал Гаречана в ходе телефонного разговора.
Руководители EQR объясняют эти сокращения использованием технологий и объектов недвижимости, которые совместно используют ресурсы. Добавляя объекты на расширяющихся рынках в Солнечном поясе, REIT видит возможности для повышения эффективности.
“Очевидно, что [преимущества pods] проявляются в наших показателях роста заработной платы, и это то, чего мы ожидаем в будущем на этих расширяющихся рынках”, — сказал Манелис. “Но есть также возможности в сфере обслуживания, поскольку мы думаем о том, как по-другому использовать ресурсы, что избавляет нас от зависимости от сторонних подрядчиков, что в некотором роде сокращает количество исследований и разработок”.
Другие расходы сложнее контролировать. Налоги на недвижимость составляют около 45% расходов EQR, и руководители компании не видят в этом никакой выгоды. Но они надеются на экономию в других сферах.
“Я вижу некоторые возможности в страховании”, — сказал генеральный директор Марк Паррелл в телефонном разговоре. “Я надеюсь, что мы получим от этого некоторую выгоду, особенно если сезон ураганов будет не таким уж плохим. Мы не владеем этими рынками, но все они тесно связаны”.
Географическая дивергенция
Во втором квартале EQR продемонстрировал самые высокие показатели на побережьях. По данным St. Juste, лидирующим рынком был Бостон, где выручка выросла на 2,6%, за ним следовали Сиэтл и Вашингтон, округ Колумбия, на 1,5%.“Наши рынки на Восточном побережье демонстрируют наилучшие показатели, их заполняемость составляет около 97%”, — сказал Манелис. “На Западном побережье особенно хорошо обстоят дела в Сиэтле, а в Сан-Франциско наблюдается улучшение, но не такими темпами, как в Сиэтле”.
Тем не менее, последовательный рост выручки в одном магазине в Сан-Франциско составил 0,5%, отставая от Лос-Анджелеса и Нью-Йорка на 0,7%.. В округе Ориндж, Калифорния, рост составил 0,2%. “На наших рынках в Южной Калифорнии хороший спрос, но мы испытываем некоторое давление на цены”, — сказал Манелис.
ПО ЦИФРАМ <таблица>
Рынки расширения EQR отстали от его портфеля на 0,2% в том же году-выручка магазина. Тем не менее, они по-прежнему демонстрируют уровень занятости на уровне 95% или выше.
“Наши рынки расширения в Атланте, Остине, [штат Техас], Далласе/Форт-Уэрте и Денвере, на которые в совокупности приходится 6% нашего NOI, по-прежнему пользуются хорошим спросом, но остаются под давлением со стороны сохраняется высокий уровень предложения, что в наибольшей степени сказывается на наших портфелях в Атланте и Остине”, — сказал Паррелл.
Объем приобретений растет
Продажи квартир в EQR, похоже, растут, как и в остальной отрасли. “Мы наблюдаем рост активности транзакций, поскольку ситуация с процентными ставками стабилизируется, а ожидания продавцов и покупателей по максимальной ставке составляют около 5%”, — сказал Паррелл. “Объем сделок на наших рынках во втором квартале 2024 года почти втрое превысил показатель первого квартала и удвоился по сравнению со вторым кварталом 2023 года”.
Во втором квартале EQR приобрела в аренду 160-квартирную недвижимость на Бостонском рынке для примерно 62,6 миллиона долларов при предельной ставке в 5,7%. Компания ожидает, что ситуация с активом стабилизируется на второй год владения.
REIT также приобрела два объекта недвижимости общей площадью 644 единицы в Атланте и Далласе. Стоимостью в 216,8 миллиона долларов. Также заключен контракт на покупку актива из 202 единиц жилья в Денвере за 77 миллионов долларов.
“Вообще говоря, мы покупаем недавно построенную недвижимость на наших расширяющихся рынках по цене, которая хорошо сопоставима с затратами на замену, и гарантируем 5%-ную форвардную ставку, предполагающую дальнейшее снижение арендной платы, но также предполагающую выгоды в первом году нашей более целенаправленной деятельности. процессы управления правонарушениями и вакансиями”, — сказал Паррелл.EQR продала два объекта недвижимости — один в пригороде Вашингтона, округ Колумбия, и один в Сан—Франциско — общим количеством 327 квартир примерно за 85,5 млн долларов при доходности 6,2%. Средний возраст объектов недвижимости составлял 35 лет.
REIT также создало совместные предприятия для освоения земельных участков в Бостоне и Сиэтле, которые были приобретены во втором квартале. По состоянию на конец квартала EQR инвестировала в проекты 53 миллиона долларов.
Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, на ваш почтовый ящик каждый будний день.
Донецк, ДНР