Кэмден видит благоприятные тенденции в области страхования, налогов и безнадежных долгов

Ремонт и отделка квартир в Донецке ДНР

Хотя предложение остается проблемой, спрос на рынках REIT остается стабильным.

Camden sees favorable trends in insurance, taxes and bad debt

В первом квартале в Кэмдене наблюдалось улучшение ситуации с безнадежными долгами и расходами на страхование, но предложение на рынках по-прежнему остается проблемой. rabbit75_ist/iStock/Getty Images Plus через Getty Images

В целом, условия работы в портфеле Camden Property Trust в первом квартале соответствовали ожиданиям руководства. Однако не обошлось и без приятных сюрпризов.

“Наши показатели по недвижимости в первом квартале 2024 года оказались лучше, чем ожидалось, в первую очередь из-за снижения уровня безнадежных долгов и благоприятных тенденций в области страхования и налогов на недвижимость”, — сказал президент Camden Кит Оден (Keith Oden) в ходе отчета REIT за 1 квартал, опубликованного ранее в этом месяце. 

В первом квартале в бюджете Кэмдена было заложено 120 базисных пунктов безнадежных долгов, но эта цифра выросла до 80 базисных пунктов. Все муниципалитеты, в которых работает Кэмден, теперь разрешают REIT обеспечивать соблюдение договоров аренды, что увеличило их число.“Некоторые арендаторы-нарушители действительно погасили просроченные платежи”, — сказал финансовый директор Алекс Джессетт во время телефонного разговора о доходах. “Но чаще всего мы просто получали выгоду от возвращения нашей недвижимости и возможности заключить договор аренды с резидентом, который соблюдает условия договора аренды”.

В конечном итоге Camden надеется вернуться к уровню безнадежных долгов в 50 базисных пунктов, что является средним показателем за год. последние 30 лет. Вот еще три вывода из отчета REIT о звонках и доходах:

Арендные ставки

В то время как управляющая команда Кэмдена была рада выселить из своих зданий жильцов-нарушителей, те, кто отъезды действительно оказывали давление на заполняемость. В объектах, занятых менее чем на 95%, компания снизила арендные ставки, стремясь максимально повысить ценовую политику в преддверии пикового сезона аренды.“В результате этого изменения в течение квартала у нас наблюдался рост заполняемости, но это было полностью компенсировано снижением арендных ставок”, — сказал Джессетт.В первом квартале заполняемость Camden составила 95%. Количество новых договоров аренды сократилось на 4,1%, а количество продлений выросло на 3,4%, при смешанном показателе минус 0,9%. “Мы восстановили заполняемость в режиме реального времени, как и хотели”, — сказал Оден. “И следующий шаг — это повышение арендной платы”.

Большая часть показателей Camden зависит от показателей в Хьюстоне и Вашингтоне, округ Колумбия, на которые приходится 25% от общего числа объектов недвижимости, предлагаемых в одном магазине.“Я, безусловно, рад видеть сравнительную ценовую политику, которой мы располагаем в Вашингтоне и Хьюстоне”, — сказал Оден. “Эти два рынка действительно важны для нас”.

Проблемы с поставками

Хотя Хьюстон и Вашингтон составляют значительную часть портфеля Camden, REIT также владеет активами в на некоторых рынках Солнечного пояса наблюдаются значительные объемы поставок.

“Мы достигли 30-летнего максимума постоянных поставок, и, да, на данный момент это ограничивает рост арендной платы на большинстве рынков”, — сказал генеральный директор Рик Кампо в ходе пресс-конференции. “Хорошей новостью является то, что рынок быстро приспосабливается к ажиотажу вокруг низких ставок аренды после COVID”.

Кампо ожидает, что к 2025 году количество квартир в стране начнет снижаться до чуть более 200 000. Он сказал, что эти поставки, скорее всего, будут осуществляться за счет недвижимости, использующей налоговые льготы и другие формы государственной поддержки. “Новые поставки должны достичь пика в 2024 году, за которым последует снижение на 31% в 2025 году и на 50% в 2026 году, что станет 13-летним минимумом поставок”, — сказал он.

Camden sees favorable trends in insurance, taxes and bad debt

Разрешение на использование Ric Campo предоставлено Camden Property Trust

По словам Кампо, начало строительства может быть непростым, но приобретение более 100 000 квартир по всей стране в первом квартале помогает владельцам квартир. Рост численности населения и рабочих мест в районах метро, где Camden владеет недвижимостью, повышает заполняемость REIT.

“Рост занятости был устойчивым на всех наших рынках, за исключением Лос-Анджелеса, который продолжает испытывать трудности”, — сказал Кампо. “Доступность жилья продолжает улучшаться, поскольку рост заработной платы жителей за последние 17 месяцев превысил 5%, в то время как арендная плата оставалась относительно неизменной”.

Расходы снижаются

Улучшение ситуации с проблемными долгами было не единственным фактором, который способствовал росту показателей Camden в первом квартале. REIT увеличил расходы за счет снижения основных страховых выплат и налогов на недвижимость.

В результате Camden снизил прогноз по расходам на весь год с 4,5% до 3,25%, исходя из предположения о более низких, чем ожидалось, налогах на страхование и недвижимость. “В дополнение к снижению страховых выплат в первом квартале, мы только что завершили очень успешное продление срока действия страховки, и теперь мы ожидаем, что страховка будет оставаться неизменной в течение года”, — сказал Джессетт.Первоначально Camden прогнозировала, что налоги на недвижимость, составляющие 36% от общих операционных расходов, увеличатся на 3% в 2024 году. “С тех пор мы получили очень благоприятные налоговые оценки, особенно в Хьюстоне, и теперь мы предполагаем увеличение налога на недвижимость на 1,5% в годовом исчислении”, — сказал Джессетт.

ПО ЦИФРАМ <таблица>

Категория 1 квартал Изменение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года Выручка от продажи недвижимости $364,5 млн 2,5% Чистый операционный доход $129,8 млн 2,9% Операционные расходы $234,6 млн 2,3% Средства от операции $1,67 0,6% Уровень занятости 95,0% -30 бит/с

ИСТОЧНИК: Camden

Однако в Камдене некоторые расходы вырастут больше, чем ожидалось. “Эти положительные изменения в расходах частично компенсируются повышением заработной платы, частично связанным с повышением мотивации к работе и более высокими затратами на маркетинг, связанными с более высокими затратами на поисковую оптимизацию”, — сказал Джессетт.

Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, на ваш почтовый ящик каждый будний день.

Донецк, ДНР