Исследования указывают на недостатки контроля арендной платы

Ремонт и отделка квартир в Донецке ДНР

Новый обзор более 100 исследований показывает различные негативные последствия политики, регулирующей арендную плату.

Research points to the downsides of rent control

Из 60 исследований, рассмотренных в недавнем отчете, 53 показали, что арендная плата за квартиры с регулируемой арендной платой снизилась в среднем на 9,4%. Согласно новому отчету, опубликованному в Journal of Housing Economics, несмотря на то, что политика контроля за арендной платой действительно замедляет рост арендной платы в зданиях, в которых она действует, она также приводит к целому ряду непреднамеренных негативных последствий.Многие из полученных результатов представляют интерес для владельцев квартир, девелоперов и операторов. По данным Национального совета по многоквартирному жилищному строительству, индустрия многоквартирных домов уже давно осуждает политику контроля за арендной платой, заявляя, что она усугубляет нехватку жилья, ухудшает его доступность и ограничивает мобильность арендаторов.

Отчет основан на обзоре более 112 исследований по контролю за арендной платой в США. мир, основанный в 1963 году. Шестьдесят из них непосредственно исследовали динамику арендной платы в квартирах с регулируемой арендной платой; из этого числа 53 указали, что в квартирах с регулируемой арендной платой арендная плата снизилась в среднем на 9,4%. Однако из 17 исследований, в которых изучалась арендная плата в неконтролируемых квартирах, 16 показали, что арендная плата выросла после начала контроля за арендной платой в других близлежащих объектах недвижимости, в среднем на 4,8%.Исследователи также обнаружили, что в квартирах с регулируемой арендной платой значительно ухудшились общие условия и содержание, причем в 13 из 15 исследований упоминалось об этом последствии.

В зданиях, где повышение арендной платы контролировалось, доходы не поспевали за инфляцией, и их стоимость со временем снижалась, говорится в отчете. По словам Константина Холодилина, автора исследования и старшего научного сотрудника DIW Berlin, также известного как Немецкий институт экономических исследований, в Германии, это привело к разрушению самих зданий.

“Арендодатели пытаются сохранить свои доходы, сокращая свои расходы, включая расходы на содержание и сервис”, — сказал Холодилин в интервью Multifamily Dive. “Со временем единицы контроля за арендной платой приходят в упадок, и их реальная стоимость становится пропорциональной соответствующим реальным доходам от аренды”.

Сдерживание развития

В совместном исследовании в В 2022 году Национальная ассоциация домостроителей и NMHC спросили застройщиков многоквартирных домов, избегают ли они строительства новых объектов в юрисдикциях с контролем арендной платы. Подавляющее большинство, 87,5%, ответили утвердительно.

Холодилин сказал, что эти результаты хорошо согласуются с исследованиями, описанными в его отчете, которые, как правило, показывают, что контроль за арендной платой приводит к сокращению объемов жилищного строительства и предложения жилья. В одиннадцати из 16 исследований сообщалось о негативном влиянии контроля за арендной платой на строительство нового жилья, а в 12 из 16 было обнаружено негативное влияние на общий объем предложения жилья.“В течение нескольких лет после введения контроля за арендной платой отсутствие строительства может усугубить нехватку доступного жилья, что приведет к увеличению разрыва между рынком и регулируемой арендной платой”, — сказал Холодилин. “Таким образом, больше всего пострадают новоселы в городе, домохозяйства, переезжающие в город, и вновь созданные домохозяйства”.

Не все результаты обзора были негативными, особенно для арендаторов. Поскольку арендная плата в них была ниже, чем в соседних квартирах, жители квартир с регулируемой арендной платой испытывали меньшее финансовое бремя и, следовательно, были менее подвержены выселению, чем жители квартир с рыночной ставкой в том же районе. Кроме того, контроль за арендной платой часто применялся вместе с другими мерами защиты арендаторов, что позволяло жильцам оставаться в своих квартирах на более длительный срок, повышая их удовлетворенность, говорится в отчете.Вопреки выводам исследования NAHB, Боб Фейт, основатель и генеральный директор базирующейся в Чарльстоне, Южная Каролина, компании Greystar, занимающейся строительством многоквартирных домов, недавно заявил Financial Times, что контроль за арендной платой не обязательно должен препятствовать крупным инвесторам финансировать новые проекты. “Вам не обязательно ежегодно получать неожиданное повышение арендной платы на 14%, чтобы иметь жизнеспособный инвестиционный продукт”, — сказал он. 

Другой подход

Холодилин также недавно проанализировал более 700 исследований, посвященных общему влиянию государственного регулирования на рынок жилья. К ним относятся многие меры жилищной политики, рассматриваемые как альтернативы контролю за арендной платой, такие как доступное жилье, жилищные ваучеры и стимулы для строительства. Основываясь на этих исследованиях, Холодилин пришел к выводу, что некоторые субсидируемые жилищные программы, в частности жилищные ваучеры и социальное жилье, приводят к общему повышению арендной платы, хотя те, кто ими пользуется, платят арендную плату ниже, чем в среднем по рынку. По словам Холодилина, увеличение объемов субсидируемого строительства приводит не только к удорожанию строительства, но и к росту спроса на рынке. “Тем не менее, эти меры имеют ряд положительных эффектов, таких как улучшение жилищных условий, улучшение состояния здоровья и повышение успеваемости детей в школе”, — сказал он.

Comments are closed