Инвесторы наблюдают и ждут признаков кризиса

Ремонт и отделка квартир в Донецке ДНР

Поскольку кредиторы работают с заемщиками и возвращают стратегии “продли и сделай вид”, объекты недвижимости с проблемными кредитами не попадают на рынок.

Investors watch, wait for signs of distress

Ворота заколоченного жилого комплекса в Ричмонде, штат Калифорния, заперты на висячий замок. Инвесторы в многоквартирные дома, ожидавшие относительно низких цен, в последние месяцы были разочарованы. Джастин Салливан через Getty Images

Как и многие инвесторы в многоквартирные дома, Джеймисон Мэнваринг наблюдает и ждет.Мэнваринг, генеральный директор и соучредитель базирующейся в Финиксе краудфандинговой компании Neighborhood Ventures, владеющей примерно 350 объектами недвижимости в Аризоне, недавно запустил Аризонский многоквартирный оппортунистический фонд. Цель проекта — приобрести от пяти до 10 многоквартирных домов в штате, в основном на среднем рынке, которые продаются со скидкой 30%. 

Несмотря на то, что Мэнваринг пытается воздействовать на проблемные активы и видел, как некоторые квартиры продаются по ценам на 20-25% ниже их реальной стоимости, он не ожидает масштабных проблем в сфере недвижимости, даже несмотря на то, что все больше владельцев и застройщиков сталкиваются с растущими сроками погашения и более высокими процентными ставками.“Мы не наблюдаем масштабного бедствия”, — сказал Мэнваринг в интервью Multifamily Dive. “Мы видим это только в карманах”.

При относительно скромном покупательском аппетите проблемных участков может быть достаточно для маневрирования. Согласно недавнему отчету Yardi Matrix, поскольку процентные ставки по кредитам выросли на 200-300 базисных пунктов, владельцы кредитов с плавающей процентной ставкой и ограниченным сроком погашения столкнулись с резким ростом расходов на обслуживание долга, а стоимость недвижимости упала на 20-30% по сравнению с пиком 2022 года. Но те инвесторы, которые ожидали широкого распространения возможностей для покупки по относительно низким ценам, были разочарованы. “Несмотря на ожидания, оппортунистические сделки заключались медленно, поскольку первым выбором для большинства владельцев недвижимости и кредиторов является предотвращение дефолта путем переговоров о продлении срока”, — говорится в отчете Ярди.

Но в 2024 году ситуация может усугубиться, поскольку кредиторы выдача кредитов замедляется, сроки погашения увеличиваются, а предельные процентные ставки снижаются.

Продлевайте и делайте вид, что сокращаете

Во время мирового финансового кризиса множество инвесторов в недвижимость создавали инвестиционные фонды, рассчитывая на новые возможности. волны проблемных активов, которые, как они были уверены, попадут на рынок с большими скидками. Хотя некоторые из этих покупателей действительно нашли выгодные предложения, многие остались с пустыми руками, поскольку банки работали с проблемными заемщиками, чтобы продлить кредиты, даже если они не справлялись с поставленными задачами.“Бедственное положение после финансового кризиса 2008 года оказалось не таким тяжелым, как ожидало большинство, в том числе и я”, — сказал Пол Фиорилла, директор по исследованиям в США в Yardi Matrix. “Во многом это произошло из-за «растягивания» и «притворства», которые часто используются в качестве насмешек, но это предотвратило просрочки и сократило убытки банков. Когда рынок восстановился, кредиты были выплачены, и кризисные явления так и не материализовались”.

Похоже, что этот сценарий повторяется в меньшем масштабе.Двадцать процентов, или 929 миллиардов долларов, из 4,7 триллионов непогашенных коммерческих ипотечных кредитов, выданных кредиторами и инвесторами, будут погашены в 2024 году, что на 28% больше по сравнению с 729 миллиардами долларов, которые были погашены в 2023 году, согласно исследованию Ассоциации ипотечных банков по коммерческой недвижимости за 2023 год. от объемов погашения кредитов.Первоначально срок погашения коммерческих ипотечных кредитов должен был составить 659 миллиардов долларов в этом году. Однако кредиторы и обслуживающие организации предложили продления и изменения, которые помогли увеличить эту цифру до 929 миллиардов долларов. Другой источник, компания Cred iQ, занимающаяся анализом недвижимости, сообщила, что в 2023 году было изменено 441 кредит CRE на сумму 13,6 миллиарда долларов.

Сроки погашения CRE увеличатся в 2024 году <таблица>

Кредитор Общий срок погашения % срок погашения Депозитариев 441 миллиард долларов 25% CMBS, CLOs, ABS 234 миллиарда долларов 31% Кредитные компании 168 миллиардов долларов 36% Страхование жизни 59 миллиардов долларов 8% Государственная поддержка 28 миллиардов долларов 3%

ИСТОЧНИК: MBA

<по словам Джима Костелло (Jim Costello), соруководителя исследовательской группы по реальным активам MSCI, предоставляющей данные, на долю квартир пришлось наибольшее количество расширений - 62 миллиарда долларов, за которыми следуют офисы с 55 миллиардами долларов.

“Мы определенно добились больших успехов. я встречался с кредиторами, которые предпочли бы покончить с этим делом, подождать некоторое время и посмотреть, можно ли немного снизить процентные ставки, чтобы они могли работать с этим спонсором”, — сказал Мэнваринг. Генеральный директор REIT Essex Property Trust Анджела Клейман поделилась этими соображениями в ходе отчета о доходах за четвертый квартал 2023 года в Пало-Альто, штат Калифорния. “Кредиторы, как правило, идут навстречу спонсорам, продлевая сроки погашения долга, когда это возможно”, — сказала она.

Тон меняется?

Однако ситуация у каждого кредитора разная. “Не все поставщики долговых обязательств и акционерного капитала могут [предоставлять займы]”, — сказал генеральный директор AvalonBay Communities Бен Шалл в ходе отчета REIT за четвертый квартал, базирующегося в Арлингтоне, штат Вирджиния. “Таким образом, это создает потенциал для некоторых проблем. Но мы не обязательно видим его размеры. Я бы сказал, что мы готовимся воспользоваться этим преимуществом”.

По словам наблюдателей, банки, традиционно ограниченные требованиями к резервированию капитала, замедлили выдачу новых кредитов, поскольку они работают с текущими заемщиками и поскольку регулирующие органы разрешили им предоставлять кредиты.Костелло сказал, что национальные банки возглавили все группы кредиторов по предоставлению кредитов CRE с объемом финансирования 53 миллиарда долларов, за которыми следуют региональные банки с объемом финансирования 52 миллиарда долларов.

Кредиторы, ориентированные на инвесторов, такие как долговые фонды и обеспеченные залогом кредитные обязательства, предоставили отсрочку на сумму 34 миллиарда долларов. Но, по мнению некоторых наблюдателей, они становятся все более агрессивными в установлении контроля над недвижимостью. “Они возвращают актив и заботятся о том, чтобы защитить свою основную сумму, реинвестируя актив на долевой основе”, — сказал Винсент Дисалво, директор по инвестициям бостонской компании Kingbird Investment Management, владеющей апартаментами.

Investors watch, wait for signs of distress

Разрешение Винсента Дисальво предоставлено Kingbird Investment Management. По словам Фиориллы, коммерческие кредиторы по ипотечным ценным бумагам, на долю которых приходится около 2% рынка, обладают меньшей гибкостью. “У CMBS меньше гибкости, потому что процесс выкупа проходит через специальные службы”, — сказал он.

Если все больше кредиторов начнут тянуть с продлением, владельцы будут вынуждены выставлять проблемную недвижимость на продажу. “Владельцы стабилизированных активов столкнутся с необходимостью совершать сделки по мере погашения кредитов и продления сроков, которые были согласованы с кредиторами в прошлом году”, — сказал Алек Брэкенридж, директор по инвестициям чикагской компании Equity Residential, в отчете REIT о доходах за четвертый квартал.

Сроки погашения увеличиваются

По мере того, как кредиторы принимают решения о продлении сроков, они вскоре столкнутся с растущим числом случаев погашения по многосемейным кредитам. Согласно отчету Yardi, в 2024 году срок погашения составит 61,8 миллиарда долларов, а в 2025 году — еще 84,3 миллиарда долларов.

Уменьшите масштаб, и картина погашения будет ошеломляющей. По данным Yardi, в течение следующих пяти лет срок погашения кредитов по 58 533 объектам недвижимости, что составляет 525 миллиардов долларов из общей суммы кредитов в 1,1 триллиона долларов, которые в настоящее время выдаются под залог квартир, достигнет 525 миллиардов долларов.

Управляющие многоквартирными домами видят эту волну погашения и считают, что это может предоставить возможности для покупки. “В настоящее время мы не наблюдаем особых проблем с продажами на наших рынках”, — сказал Райлан Бернс, старший вице-президент по инвестиционной стратегии в Essex, в отчете REIT о доходах за четвертый квартал. “Учитывая сумму долга, подлежащую погашению в ближайшие пару лет, мы ожидаем, что должны быть некоторые возможности”.

Прогнозируемые сроки погашения по странам в разбивке по годам <таблица>

Год Итого 2024 $61,8 млрд 2025 $84,3 млрд 2026 89,3 миллиарда долларов 2027 год 77,9 миллиарда долларов 2028 год 107,3 миллиарда долларов

ИСТОЧНИК: Yardi Matrix

Частные инвесторы согласны с этим. “Мы думаем, что в предстоящем сроке погашения появятся новые возможности”, — сказал Дуг Фарон, управляющий партнер компании Shoreham Capital, занимающейся арендой квартир и домов для одной семьи в Уэст-Палм-Бич, штат Флорида.

Помимо увеличения сроков погашения, истечение лимита кредитов также может привести к росту продаж. Если процентные ставки растут, заемщики с плавающей процентной ставкой часто покупают кредитные лимиты, чтобы установить максимальный уровень своих затрат по займам. Без этих лимитов они выписывают чеки на обслуживание долга на большую сумму.“Предельные ставки, которые были установлены в 2021 и 2022 годах, истекают в этом году”, — сказал Мэнваринг. “И это является большим стимулом для некоторых из этих объектов недвижимости, которые функционируют, потому что они по-прежнему платят по ставкам 3,5% и 4%, а теперь они поднимаются до 7,5%”.

Как только стоимость заимствований возрастет вместе с лимитами, Манваринг считает, что эти владельцы будут быть вынужденным продать. “Недавно, за последние два-три месяца, мы стали свидетелями того, как некоторые спонсоры просто говорили: «Эй, мы собираемся пойти дальше и сократить наши убытки’. Ежемесячная работа обходится им в огромные деньги”.

Потенциальные возможности для выживания

С увеличением сроков погашения, истечением лимитов кредитования и снижением вероятности того, что банки будут выдавать проблемные кредиты, похоже, что в этом году проблемы возникнут еще с большим количеством квартирных кредитов. Уже есть признаки проблем.

Согласно отчету аналитической компании Cred iQ, в феврале проблемы с многоквартирными домами опередили все другие сектора коммерческой недвижимости, подскочив на 80 базисных пунктов и составив более 3%. Компания, занимающаяся обработкой данных, которая суммирует статус платежей и специального обслуживания по каждому кредиту, чтобы определить уровень проблемных ситуаций, сообщила, что в феврале в секторе многоквартирных домов был зафиксирован самый большой рост проблемных ситуаций за 18 месяцев.   

Investors watch, wait for signs of distress

Разрешение Джима Костелло, предоставленное MSCI

Фиорилла видит карманы о неблагополучии на определенных рынках, но не о широко распространенных проблемах. “Я вижу, что уровень просроченной задолженности растет, но не до такой степени, чтобы у нас возник системный кризис”, — сказал он.С этим согласны некоторые руководители-ветераны. В своем отчете о доходах REIT за четвертый квартал генеральный директор UDR Том Туми (Tom Toomey) сказал, что он видит проблему в одной или двух сделках, предположительно, высокого качества, на каждом рынке, которые будут выбраны покупателями.Туми сказал, что присутствие Fannie Mae и Freddie Mac в качестве источника финансирования должно ограничить трудности. Генеральный директор Camden Property Trust Рик Кампо считает, что падение процентных ставок уменьшит трудности.

“Это в некоторой степени снимает давление с людей, вынужденных продавать”, — сказал Кампо в ходе отчета о доходах REIT за четвертый квартал, базирующегося в Хьюстоне.Если это произойдет, многие люди, мечтающие о больших скидках, могут снова остаться разочарованными.

Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, в свой почтовый ящик каждый будний день.

Рекомендуемое чтение

  • Города с наибольшим количеством просроченных кредитов По версии Лесли Шейвера • 25 марта 2024 г.
  • Проблемные кредиты: Отслеживание крупнейших просрочек по многосемейным кредитам По версии Лесли Шейвера • Обновлено 14 марта 2024 г.
  • 2 проблемных объекта недвижимости в Четрите проданы во Флориде за 20 миллионов долларов Лесли Шейвером • 29 марта 2024 года

Донецк, ДНР