Калифорнийский REIT повысил прогноз по NOI и доходам на 2024 год.
Знак Уолл-стрит в Нью-Йорке. rabbit75_ist/iStock/Getty Images Plus через Getty Images
Essex Property Trust во втором квартале превысил свои основные фонды из расчета на акцию благодаря более высоким, чем ожидалось, доходам от продажи аналогичной недвижимости, включая более значительный рост чистой эффективной арендной платы.
Во втором квартале компания REIT, базирующаяся в Пало-Альто, штат Калифорния, продемонстрировала рост выручки от продажи недвижимости и чистого операционного дохода по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 3,4% и 3,0% соответственно. Ранее в этом месяце, в отчете REIT о доходах за 2 квартал, генеральный директор Анджела Клейман отметила высокий спрос на рынках Западного побережья Эссекса.
“В конечном счете, мы видим влияние ценообразования, и это приводит к нашим лучшим результатам”, — сказал Клейман. “Вы видели, что мы дважды повышали планку, и это в первую очередь обусловлено спросом. Мы всегда придерживались мнения, что при таком низком предложении мы находимся в действительно выгодном положении”.
Компания Essex ожидает, что чистый операционный доход от продажи недвижимости вырастет на 2,3% в среднем, что на 90 базисных пунктов выше предыдущего прогноза и на 170- улучшение на базисный пункт по сравнению с первоначальным прогнозом. Однако более высокие коммунальные расходы и судебные издержки привели к тому, что операционные расходы на ту же недвижимость выросли на 50 базисных пунктов до 4,75% в среднем.“По итогам года мы ожидаем, что контролируемые расходы увеличатся в общей сложности менее чем на 3%”, — заявила финансовый директор Барб Пак во время телефонного разговора.
Вот три вывода из отчета о прибылях и убытках компании Essex:
На Западном побережье ожидается рост арендной платы
Много написано о проблемах, с которыми сталкивается компания. из таких городов, как Сан-Франциско и Сиэтл, после вспышки COVID-19 в 2020 году многие работники уехали в более доступные места. Однако Клейман пришел на отчет о доходах Essex за второй квартал, вооруженный большим количеством данных, подтверждающих оживление на Западном побережье.В июне в 20 крупнейших технологических компаниях на рынках Эссекса было создано более 17 000 рабочих мест, что на 150% больше, чем в 2023 году. “Хотя нам еще предстоит вернуться к среднему историческому показателю в 25 000 рабочих мест, устойчивое улучшение ситуации на данный момент привело к увеличению спроса на наших рынках и является хорошим предвестником восстановления, особенно в Северной Калифорнии и Сиэтле”, — сказал Клейман.
<п генеральный директор>Эссекс также привел данные исследования рынка фирма россыпи.ИИ показывает, что работники переезжают обратно к прибрежной офисы, создавая тень требованию. “Кроме того, в этом году в Северной Калифорнии впервые после эпидемии COVID наблюдается положительная чистая внутренняя миграция”, — сказал Клейман.
Поскольку рабочие возвращаются в район залива, проблема владения жильем остается сложной. “Сегодня на наших рынках владеть недвижимостью в 2,8 раза дороже, чем сдавать ее в аренду, по сравнению с 1,7 раза в 2019 году, когда процентные ставки были близки к историческому минимуму”, — сказал Клейман. “Даже если ставки по ипотечным кредитам вернутся к уровню 2019 года, домовладение на наших рынках все равно останется значительно менее доступным, чем аренда”.
Сиэтл лидирует
В Эссексе смешанная арендная ставка в одном магазине выросла на 3,4% по сравнению с ростом на 2,2% в годовом исчислении, достигнутым в 1 квартале 2024 года. “Сейчас мы прогнозируем, что смешанный рост арендной платы будет на 120 базисных пунктов выше нашего первоначального прогноза, что обусловлено опережающими показателями в Северной Калифорнии и Сиэтле”, — сказал Пак.Клейман сказал, что смешанный рост арендной платы достиг бы 4,5%, если бы не Лос—Анджелес и Аламеда — два округа в Калифорнии, которые по-прежнему сталкиваются с повышенным оборотом, связанным с правонарушениями.
ПО ЦИФРАМ <таблица>
ИСТОЧНИК: Эссекс
Сиэтл стал самым результативным рынком REIT, где совокупный рост арендной платы составил 4,9% при сохранении 97% заполняемости во втором квартале. Северная Калифорния стала вторым регионом с наилучшими показателями: совокупный рост арендной платы во втором квартале составил 3,3%, а заполняемость — 96,3%. Несмотря на проблемы в округе Лос-Анджелес, совокупный рост арендной платы в Южной Калифорнии составил 2,8%, а заполняемость составила 95,7%.
“Наше портфолио находится в хорошем положении, средняя продолжительность аренды составляет менее двух дней, а заполняемость составляет 96,2%», — сказал Клейман. “Мы готовы при необходимости перейти к стратегии увеличения арендной платы, сохраняя при этом возможность минимизировать рост арендной платы”.
Сделки возобновляются
Спрос инвесторов на квартиры на Западном побережье вернулся по словам Клеймана, во втором квартале наблюдался значительный рост, но количество объектов недвижимости на рынке оставалось низким. “Это сочетание привело к высококонкурентному процессу торгов и снижению ставок капитализации на некоторых рынках”, — сказала она.
Эссекс был занят во втором квартале. Компания приобрела долю в общем капитале в 75-квартирном доме в Саннивейле, Калифорния. В мае REIT приобрела ARLO Mountain View, 164-квартирный дом в Маунтин-Вью, Калифорния, за 101,1 миллиона долларов. Объект, построенный в 2018 году, включает в себя 10 725 квадратных футов полностью арендованных торговых площадей.
По окончании второго квартала компания Essex приобрела у своего партнера по совместному предприятию 49,9% обыкновенных акций Patina, состоящей из 269 квартир, в Midtown в Сан-Хосе, Калифорния. Компания заплатила 117 миллионов долларов за жилой комплекс, построенный в 2021 году.
“Все три эти инвестиции имеют значительный потенциал роста, основанный на благоприятном фундаментальном фоне и эффективности нашей операционной платформы”, — сказал Клейман. “Мы довольны достигнутым прогрессом, заключив сделки по приобретению более чем на 500 миллионов долларов, и с оптимизмом смотрим на то, что в ближайшем будущем появится больше возможностей”.
Нажмите здесь, чтобы подпишитесь, чтобы получать новости о многоквартирных домах, подобные этой статье, на свой почтовый ящик каждый будний день.
Донецк, ДНР