Джейсон Керн объясняет, как его фирма сможет использовать существующую платформу для предложения привилегированных долговых обязательств в партнерстве с инвестиционной фирмой Дэвида Рубенштейна.
Апартаменты Champions Gate в Цитрус-Ридже, Флорида. Разрешение, предоставленное компанией Cortland
В прошлом месяце компания Cortland из Атланты, восьмой по величине владелец квартир в стране с более чем 80 000 домов, вступила в мир инвестиций с фиксированным доходом, когда объявила о создании совместного предприятия с частной инвестиционной компанией Declaration Partners Real Estate для инвестирования привилегированного акционерного капитала в многоквартирную недвижимость. имущественные активы. Совместное с DPRE предприятие, возглавляемое Дэвидом М. Рубенштейном, соучредителем и сопредседателем базирующейся в Вашингтоне компании по оказанию финансовых услуг Carlyle Group, имеет начальный капитал в размере 100 миллионов долларов и будет стремиться обеспечить инвестиции с фиксированным доходом в размере от $5 миллионов и 35 миллионов долларов, которые являются второстепенными по отношению к долгу старших кредиторов. За последние пять лет две компании инвестировали в несколько многоквартирных домов.
“Для нас это очень естественное расширение”, — сказал Джейсон Керн, президент Cortland по управлению инвестициями, в интервью Multifamily Dive. “Это использует все наши сильные стороны и возможности”.
Имея специалистов по инвестициям на рынках Sun Belt и Mountain West, Cortland уже имеет возможность заключать многосемейные сделки. Хотя эти профессионалы обычно структурируют сделки с точки зрения акционерного капитала, Керн сказал, что переход на долговую сторону не должен быть сложным.“Очевидно, что, будучи владельцами акционерного капитала, мы почти всегда привлекаем заемные средства в той или иной форме, иногда в виде привилегированного капитала или мезонина”, — сказал Керн. “У нас есть методология и опыт создания таких структур капитала. Таким образом, вполне естественно найти способ играть в другой части структуры капитала”.
В августе Cortland также объявила о закрытии своего фонда Cortland Enhanced Value Fund VI и его дочерних компаний, обеспечив обязательства на сумму 1,5 миллиарда долларов для своей многосемейной компании с добавленной стоимостью стратегия прямых инвестиций, которая превысила целевой показатель в 1 миллиард долларов.
Здесь Керн беседует с Multifamily Dive о стратегии привилегированного акционерного капитала, недавнем снижении процентных ставок и восстановлении рынка продаж квартир.
Это интервью было отредактировано для краткости и ясности.
ПОГРУЖЕНИЕ в МНОГОСЕМЕЙНУЮ жизнь: как предложение с фиксированным доходом изменит организацию?ДЖЕЙСОН КЕРН: Само по себе это не потребует от нас развития новых навыков или найма новых людей. Итак, мы рассматриваем это как отправную точку. Надеемся, что в будущем мы сможем развить это в нечто гораздо более масштабное с точки зрения спонсируемых Cortland и фирменных стратегий с фиксированным доходом, которые будут дополнять нашу основную стратегию владения активами и управления ими в качестве акционерного спонсора.
Это просто хорошая диверсификация нашего капитала и нашей деятельности. Вероятно, нам уже пора заняться этой частью бухгалтерской книги.
Как вы думаете, где вы с наибольшей вероятностью разместите привилегированный капитал?
Один из путей — это развитие. Когда застройщики многоквартирных домов ищут средства на строительство — а мы очень часто так поступаем, когда занимаемся строительством, — они вкладывают в структуру капитала долю привилегированного капитала. Доходность достаточно высока, чтобы вы могли позволить себе платить по дополнительной ставке за этот предварительный капитал и минимизировать свой чек на собственный капитал.
Другим способом использования этого является резервный капитал. Это будет более распространено, по крайней мере, в течение следующих 12 месяцев. Сейчас происходит не так много изменений, и я думаю, что большая часть этого капитала будет направлена на создание резервного капитала, когда у вас есть владелец того, что может быть переходным активом или стабилизированным активом, но у него приближается срок погашения долга.
В какой ситуации находятся эти владельцы?
Доходность по их долгам изменилась с тех пор, как они ввели плавающую процентную ставку. Они нуждаются в рефинансировании. Как собственник, он может не иметь возможности или просто не хотеть вкладывать дополнительный капитал, чтобы рефинансировать первую ипотеку по более низкой основной сумме.
Разрешение Джейсона Керна предоставлено компанией Cortland
Итак, pref equity может вмешаться, чтобы заполнить этот пробел, и им не нужно выписывать новый чек. Они получают новые займы на более низких условиях, и мы можем восполнить этот пробел. На данном этапе цикла, я думаю, что это будет преобладающая ситуация. Я думаю, что на этом фронте будет много возможностей. По мере восстановления рынка, у нас, вероятно, будет больше проектов по застройке.
Рынок продаж квартир возвращается в нормальное русло?
Рынок многоквартирных домов в 2021 году был очень оживленным. Затем, в 2022 году, когда Джером Пауэлл начал повышать ставки, мы затихли. После этого из-за большого спреда спроса и предложения вся система остановилась на 18 месяцев.
Затем, в четвертом квартале прошлого года, мы начали находить несколько интересных разовых иголок в стоге сена. Если вы помните, 10-летняя ставка составляла более 5%, и мы начали получать гораздо больше клиентов, не обязательно страдающих от проблем, но мотивированных продавцов, которым по какой—либо причине нужно было выйти из актива — срок погашения их фонда подходил к концу или у них был долг, который они не хотели рефинансировать или повышать ставку кепка. Итак, мы нашли несколько разовых сделок, которые имели для нас смысл с точки зрения соотношения риска и доходности.
В этом году ситуация начала нормализовываться, хотя и не полностью, но спред между покупками и спросом действительно сократился, и я надеюсь, что снижение на 50 базисных пунктов приведет к еще большему сокращению и увеличению объема транзакций.
Какова была ваша реакция на решение Федеральной резервной системы снизить процентную ставку на 50 базисных пунктов?
Я поделюсь с вами своим личным мнением. Я был немного удивлен. Я думал, что потребуется 50 базисных пунктов, но я был настроен скептически по политическим и другим причинам.
Это хороший первый шаг, и я думаю, что это придаст людям немного больше уверенности в том, что мы движемся в правильном направлении. Очевидно, что в ожидании этого 10-летние казначейские обязательства снижались, но это поддерживает темпы увеличения капитализации, которые мы наблюдаем на рынке.
И чем больше будет снижаться срок погашения 10-летних облигаций, тем быстрее вы сможете отреагировать на снижение предельных ставок, что улучшит наши показатели. Очевидно, что для любого заемщика с плавающей процентной ставкой все это улучшает наше положение с денежными потоками по нашим инвестициям.
Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, на ваш почтовый ящик каждый будний день.
Comments are closed