Безнадежных долгов недостаточно, чтобы отяготить AVB

Ремонт и отделка квартир в Донецке ДНР

Во втором квартале REIT, базирующийся в Вирджинии, снова показал лучшие результаты, увеличив количество сделок в одном магазине и количество девелоперских проектов.

Bad debt not enough to weigh AVB down

https://www.gettyimages.com/detail/photo/stock-exchange-sign-royalty-free-image/157338910?phrase=wall%20street&adppopup= правда, через Getty Images.Сообщества Авалонбей продолжали сталкиваться с проблемами безнадежных долгов, но это не помешало REIT, базирующейся в Арлингтоне, штат Вирджиния, превзойти ожидания во втором квартале 2024 года. 

“Несмотря на то, что прогноз AVB не так велик, как в прошлом квартале, изменения в предположениях по сравнению с [прогнозом], первоначально представленным в отношении прибыли за 4 квартал 2023 года, проявляются в увеличении NOI [чистого операционного дохода] в том же магазине на 170 базисных пунктов и на 4 миллиона долларов [10%] улучшение показателей развития”, — написал Александр Гольдфарб, управляющий директор и старший аналитик инвестиционного банка и компании, предоставляющей финансовые услуги Piper Sandler, в своем отчете.

Опубликовав отчет о прибыли за 2 квартал, AVB повысил свои прогнозы по доходам от операций на акцию и в одном магазине на 2024 год. доходы от жилой недвижимости и NOI, поскольку на них по-прежнему сохранялся высокий спрос.

“Наша операционная динамика в первой половине года была обусловлена более высоким, чем ожидалось, спросом, а наш основной арендатор, специалист по наукоемким технологиям, сейчас находится в относительно выгодном положении”, — заявил ранее генеральный директор AVB Бен Шалл, сообщая о доходах за 2 квартал в этом месяце. “Секторы экономики, в которых работают наши основные клиенты, фактически полностью заняты, имеют стабильную работу и перспективы получения дохода”.

Вот еще три вывода из отчета о прибылях и убытках AVB и обращения к инвесторам.

Низкая текучесть кадров способствует повышению арендной платы

Шалл отметил, что AVB выигрывает от недостатка инвентаря и доступности жилья для продажи и, в отличие от многих своих аналогов, от низких цен. уровни нового предложения на пригородных прибрежных рынках REIT. По словам Шона Бреслина, главного операционного директора AVB, учитывая эти факторы, оборот резидентов компании значительно ниже исторических норм.“В частности, во втором квартале оборот снизился на 600 базисных пунктов в годовом исчислении, или примерно на 12%, и был ниже, чем в прошлом году, во всех регионах”, — сказал Бреслин. “Снижение оборота способствовало относительно стабильной заполняемости, что привело к росту арендной платы в течение квартала”.

Снижение оборота помогло повысить эффективную арендную плату в одном и том же магазине AVB на 3,7% во втором квартале. “Как и ожидалось, наши регионы на Восточном побережье продемонстрировали самый сильный рост арендной платы во втором квартале — на 4,2%, а наш среднеатлантический портфель лидирует — примерно на 5,5%”, — сказал Бреслин.

AVB ожидает, что во второй половине 2024 года Восточное побережье продолжит лидировать по продажам в Солнечном поясе и на Западном побережье. 

Безнадежный долг AVB частично снизил темпы роста арендной платы во втором квартале. “Мы по-прежнему ожидаем, что доля безнадежных долгов в среднем составит около 1,7% за весь 2024 год, что примерно на 60 базисных пунктов выше, чем в 2023 году”, — сказал Бреслин. “Как мы заявляли ранее, доля проблемных долгов в нашем портфеле на момент возникновения составляла от 50 до 70 базисных пунктов”.

Рост расходов умеренный

Как и у некоторых аналогичных компаний REIT, AVB продолжает наращивать мы работаем над трансформацией своей операционной модели.

“Наш коллективный набор инициатив, от инвестиций в технологии и централизацию до переосмысленных рабочих зон, способствует значительному повышению операционной эффективности и позволяет нам значительно увеличить потоки дополнительных доходов”, — сказал Шалл.По словам Бреслина, расходы AVB на заработную плату снизились с начала года и, как ожидается, вырастут примерно на 1% в 2024 году из-за сокращения штатных должностей. Он отметил, что это значительно ниже среднего повышения квалификации, составляющего примерно 4%.

“Эти сокращения связаны с повышением эффективности наших команд, что поддерживается нашими цифровыми усилиями и обеспечивается нашей новой стратегией в области труда”, — сказал Бреслин.Несмотря на то, что AVB извлекает выгоду из своей операционной платформы, финансовый директор Кевин О’Ши заявил, что в третьем квартале может наблюдаться сезонный рост операционных расходов, особенно на ремонт, коммунальные услуги и маркетинг. Однако в четвертом квартале этот рост должен прекратиться.

Возможности роста

За последний год многие застройщики многоквартирных домов отложили свои проекты в сторону. AVB не входит в эту группу. Во втором квартале компания завершила три проекта общей площадью 901 квартира, но приступила к реализации трех других проектов, включающих 903 квартиры и 6000 квадратных футов коммерческих площадей.

“В этом году мы планируем начать строительство девяти новых поселков с общими прогнозируемыми капитальными затратами в размере 1,05 миллиарда долларов, причем подавляющее большинство из них будет построено либо в регионах расширения, либо на Северо-востоке и почти исключительно на пригородных рынках”, — сказал Мэтью Биренбаум, главный инвестиционный директор AVB. офицер, я на связи.

На конец 2 квартала у AVB в настоящее время есть 17 активных проектов, которые, как ожидается, будут включать 6 066 единиц жилья и 65 000 квадратных футов коммерческих площадей. REIT контролирует общий объем прав на застройку на сумму около 4,5 миллиардов долларов, что дает ему множество возможностей для роста.

AVB продала пять объектов недвижимости, общая выручка от продаж составила 514 миллионов долларов. “Все эти объекты были расположены в наших устоявшихся прибрежных районах, и их средневзвешенная ставка доходности составляла 5,1%, что отражает среднюю цену за дом в размере 475 000 долларов”, — сказал Биренбаум.Во втором квартале AVB приобрела недвижимость на 300 квартир в Льюисвилле, штат Техас, за 62 миллиона долларов. В июле компания приобрела еще два актива на расширяющихся рынках сбыта — недвижимость на 252 единицы в Моррисвилле, Северная Каролина, за 67 миллионов долларов и недвижимость на 306 единиц в Эджвуде, штат Колорадо, за 95 миллионов долларов.  

ПО ЦИФРАМ <таблица>

Категория 2 квартал Изменение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года Общая выручка $672,9 млн 3,2% Чистый операционный доход $462,1 млн 3,0% Операционные расходы 204,1 млн. долларов США 3,8% Средства от операции $2,75 3,0% Средняя арендная плата $2 989 3,2% Экономическая загруженность 96,0% 0 бит/с

ИСТОЧНИК: AvalonBay

Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, на ваш почтовый ящик каждый будний день.

Донецк, ДНР