4 вопроса о сделке Blackstone-AIR

Ремонт и отделка квартир в Донецке ДНР

Аналитики обсуждают последствия приобретения, совершенного на прошлой неделе, и потенциал для новых слияний и поглощений на горизонте.

4 questions about the Blackstone-AIR deal

Доход от продажи апартаментов REIT Corp. принадлежит отелю Fremont в Авроре, штат Колорадо. Разрешение предоставлено компанией Apartment Income REIT Corp.

Когда Хендел Сен-Жюст, управляющий директор REITs инвестиционного банка Mizuho Securities, впервые услышал о приобретении Blackstone за 10 миллиардов долларов денверской компании Apartment Income REIT Corp., он был удивлен.

“Обычно [перед анонсом] возникает небольшой шум”, — сказал Сен-Жюст в интервью Multifamily Dive. “Возникает некоторая болтовня, и акции начинают двигаться. Но этот, казалось, просто вышел из-под контроля”.

По словам Сен-Жюста, ситуация стала еще более удивительной, так как AIR не была продавцом, находящимся в затруднительном положении, и сроки погашения ее краткосрочных кредитов были приемлемыми. “Ничто в них не указывает на то, что они были вынуждены продавать”, — сказал он. 

Как только появились первые новости о сделке, Сен-Жюст и другие аналитики опубликовали аналитические заметки о продаже и ее последствиях. В процессе они предложили возможные ответы на четыре вопроса.

1. Что получает Blackstone?

Компания Blackstone предложила 25%-ную надбавку к цене акций AIR. По этой высокой цене компания Blackstone приобретает 76 объектов недвижимости общей площадью 27 010 единиц на прибрежных рынках. Тем не менее, похоже, что компания по-прежнему извлекает выгоду из портфеля, выплачивая скидку в размере 26% к консенсусной стоимости чистых активов, что свидетельствует о разрыве между оценками государственной и частной недвижимости.“Похоже, что Blackstone делает ставку на то, что публичные рынки по-прежнему неправильно оценивают это, даже несмотря на премию, которую они предлагают”, — сказал Сен-Жюст.

Подавляющая часть чистого операционного дохода AIR приходится на:

  • Майами/Южную Флориду (19,4%)
  • Лос-Анджелес (18,5%)
  • Вашингтон, округ Колумбия. (16,5%)
  • Сан-Диего (9,4%)
  • Филадельфия (8,9%)
  • Сан-Франциско (8,4%)
  • Бостон (7,2%)
  • Денвер (7,0%)

“Лидирующий в отрасли показатель роста выручки в магазинах самообслуживания в 2024 году и рынки, приближающиеся к минимумам выручки в этом цикле, обеспечивают рост” для гиганта прямых инвестиций, говорится в аналитической записке Сен-Жюста. 

После приобретения Blackstone во втором квартале 2022 года элитных жилых комплексов, ориентированных на Sun Belt, портфель AIR также обеспечивает географическую диверсификацию. “Мы также видим устойчивый рост доступности жилья в краткосрочной перспективе для арендаторов с ипотечными ставками около 7%”, — сказал Сен-Жюст.

2. Какова максимальная ставка?

По данным Сен-Жюста, до продажи на прошлой неделе капитализация портфеля AIR составляла примерно 5,75%. В исследовании, опубликованном в день объявления о продаже, он оценил предполагаемую предельную ставку, которую заплатил глобальный инвестор в недвижимость из Нью-Йорка, примерно в 5,9%. 

“Показатель предельной суммы транзакций также находится примерно в середине того уровня, когда партнеры coastal public apartment и Sun Belt торговались до объявления о сделке, и соответствует уровню, когда национальный партнер UDR торговался до объявления о сделке”, — говорится в аналитической записке Сен-Жюста.Однако аналитик Raymond James Equity Research Бак Хорн (Buck Horne) определил цену сделки исходя из предполагаемой экономической предельной ставки в 5,4% от чистой операционной прибыли за 2024 финансовый год. Он написал, что цена покупки была снижена примерно на 7,5% по сравнению с его последней оценкой NAV. В социальных сетях некоторые называют предельную ставку еще ниже — ниже 5%.

Расхождение может быть результатом структуры сделки AIR. “Примерно квартал назад эта компания создала несколько совместных предприятий”, — сказал Сен-Жюст в интервью Multifamily Dive. “Так что, я думаю, некоторые люди видели цифры ниже пятерки. Но у нас пять, почти шесть баллов, и именно там находятся многие наши клиенты”.

3. Есть ли новый участник торгов?ожидается, что сделка по покупке Blackstone AIR будет завершена в третьем квартале. Тем временем REIT может принимать конкурирующие предложения. Однако, по словам Сен-Жюста, предложение от другого REIT маловероятно, учитывая, что они имеют более высокую средневзвешенную стоимость капитала и будут облагаться более высокими процентными ставками.Хорн согласен. “Учитывая размер и полностью денежный характер сделки, мы считаем, что конкурирующее предложение от другого публично торгуемого REIT маловероятно”, — сказал он в аналитической записке.

Если у портфеля AIR появятся другие конкуренты, они, вероятно, будут покупателями с высокой долей заемных средств. “Хотя альтернативная заявка всегда возможна, на наш взгляд, она, скорее всего, поступит от другого фонда прямых инвестиций REIT”, — сказал Хорн.

4. Будут ли еще предложения?Александр Гольдфарб, управляющий директор и старший аналитик инвестиционного банка и компании, предоставляющей финансовые услуги Piper Sandler, написал в аналитической записке в день продажи, что существует потенциал для значительного роста арендной платы за многоквартирные дома в 2026-2028 годах, предполагая, что текущая арендная плата за многоквартирные дома в 2026-2028 годах будет снижена. пиковое предложение будет в достаточной степени освоено к 2025 году. Этот сценарий может оказаться привлекательным для любого числа крупных игроков в сфере прямых инвестиций.“Собственный капитал никогда не был проблемой, поскольку такие игроки, как Blackstone, Brookfield и другие подобные платформы, доказали свою компетентность в привлечении капитала от отечественных и зарубежных организаций, привлеченных к твердым активам”, — написал Голдфарб.

Потенциально может быть задействовано больше REIT на квартиры, поскольку Blackstone установила “четкий минимальный уровень оценки в краткосрочной перспективе для этих компаний”, — написал Хорн. Но Сен-Жюст считает, что частным участникам торгов будет сложно приобрести любой из шести крупнейших REIT, в число которых входят Essex Property Trust, AvalonBay Communities, Camden Property Trust, MAA, Equity Residential и UDR. 

“У частного капитала есть возможность, размышляя о восстановлении цен на квартиры, вмешаться в ситуацию с оценками”, — сказал Сен-Жюст. “Но шесть оставшихся компаний — действительно хорошие компании, и им придется получить значительные скидки и чеки на более крупную сумму. Если вы купите AvalonBay, то, вероятно, получите чек на 30 или 40 миллиардов долларов”.

Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах, таких как эта статья, в вашем входящие отправляются каждый будний день.

Донецк, ДНР