Экономическая неопределенность и высокая стоимость владения жильем помогают квартирным фирмам снижать текучесть кадров.
Hispanolistic через Getty Images
Сезон доходности REIT начался с новостей о том, что Equity Residential, компания, которая стала публичной более 30 лет назад, показала самый низкий показатель оборота за всю историю. в первом квартале этого года.Показатель текучести кадров в чикагской фирме, составляющий 7,9%, стал предвестником высоких результатов в области удержания персонала во всей отрасли. Генеральный директор Essex Property Trust Анджела Клейман (Angela Kleiman), базирующаяся в Пало-Альто, штат Калифорния, отметила “заметно низкий уровень текучести кадров – 35% при положительном росте арендных ставок и стабильном уровне заполняемости”.
REIT MAA, базирующаяся в Мемфисе, сообщила об увеличении оборота на 41,5% в первом квартале. Два года назад этот показатель составлял 46%. В компании Camden Property Trust, базирующейся в Хьюстоне, уровень удержания недвижимости также был близок к историческим максимумам.
“Показатели текучести по всему нашему портфелю оставались очень низкими, и наш чистый показатель текучести в первом квартале 2025 года, составивший 31% в годовом исчислении, стал одним из самых низких за всю историю нашей компании”, – сказал исполнительный вице-председатель правления Camden Кит Оден в ходе отчета REIT о доходах в прошлом месяце.
Но не только государственные компании отмечают снижение оборота. Частные компании также сталкиваются с этим. “Мы наблюдаем более высокие показатели удержания и обновления персонала, чем обычно”, – сказал Крис Финли, генеральный директор Middleburg Communities, владельца, менеджера и разработчика Tysons Corner в Вирджинии.
Несмотря на то, что некоторые операторы многоквартирных домов отмечают удивительно высокие показатели удержания арендаторов при наличии большого количества новых квартир, нет единой причины для этой тенденции. Вот четыре тенденции, которые, по словам руководителей, помогают жильцам оставаться в тепле.
Высокая стоимость домовладения
Многие жители остаются на месте, потому что покупка жилья стала недоступной.
В апреле Redfin опубликовала отчет о в отчете говорится, что американцы должны зарабатывать 116 633 доллара в год, чтобы позволить себе жилье по средней цене, выставленное на продажу. Для сравнения, им потребовалось больше 64 160 долларов, чтобы позволить себе арендовать обычную квартиру. Разница составляет 81,8%. Типичная семья в США зарабатывает 86 382 доллара.
Разрешение Криса Финлея, выданное сообществом Миддлбурга
Средняя цена продажи жилья выросла примерно на 4,5% в годовом исчислении в течение нескольких месяцев, а средняя фиксированная ставка по ипотечным кредитам сроком на 30 лет составляет около 6,5%, по данным Redfin. Однако средняя запрашиваемая арендная плата в феврале выросла всего на 0,2% в годовом исчислении до 1604 долларов, что делает аренду привлекательным вариантом.
“Американским арендаторам становится все сложнее переходить на домовладение из-за тройного удара – роста цен на жилье, высоких ставок по ипотечным кредитам и нехватки домов на продажу”, – сказал в отчете старший экономист Redfin Элайджа де ла Кампа.
Относительная доступность аренды по цене способствует удержанию персонала. В 1 квартале в Камдене число сделок по покупке жилья составило 10,4%, что является низким показателем для REIT. “Соотношение цены владения и аренды остается на исторически высоком уровне, что делает многоквартирные дома более доступными”, – заявил генеральный директор Рик Кампо в ходе отчета о доходах компании за первый квартал. Высокая стоимость домовладения на одну семью – не единственное, что удерживает жителей в их квартирах. За последние несколько кварталов в AvalonBay домовладельцы выселили из своих квартир от 8% до 9% арендаторов, что является низким показателем для REIT.
“Но общий уровень текучести кадров продолжает снижаться”, – сказал главный операционный директор Шон Бреслин в ходе отчета REIT о доходах в прошлом месяце. “Так что я бы расценил это как то, что ситуация с переездом на родине относительно стабильна”.
Экономическая неопределенность
С опасениями по поводу экономики, инфляции и учитывая потенциальные последствия введения тарифов администрацией Трампа, некоторые жители могут почувствовать себя в большей безопасности, оставаясь на месте, а не переезжая.
Тейлор Верхален (Taylor Verhaalen), разрешение предоставлено Stout Management
“В условиях возросшей неопределенности в экономике люди просто предпочитают оставаться на своих местах”, – сказал Тим Арго (Tim Argo), директор по стратегии и анализу MAA, в ходе отчета REIT о доходах за 1 квартал. “Я думаю, что это способствует росту нашей текучести кадров, и люди просто стали немного более нерешительными в принятии важных жизненных решений”.
Оден из Кэмдена также поинтересовался, побудила ли экономическая неопределенность жителей продлить свои договоры аренды и пересмотреть вопрос о переезде “куда-нибудь в будущем”, когда картина становится более ясной. Другие видят похожие закономерности. “Когда ситуация неопределенная, люди просто прячутся на месте”, – сказал Финли. “Они не стремятся к модернизации или покупке жилья”.
Неопределенный экономический климат также сыграл свою роль в удержании резидентов EQR, и это может сохраниться в будущих кварталах. “Когда возникает неопределенность, люди, как правило, уходят в подполье”, – сказал главный операционный директор EQR Майкл Манелис (Michael Manelis), когда компания отчитывалась о доходах за 1 квартал прошлого месяца.
Фокус на удержании
В некоторых случаях фирмы отдавали приоритет занятости в течение года, что способствовало значительному удержанию. Одной из таких компаний была UDR, которая продемонстрировала уровень загрузки на 97,2%, что на 0,2% выше среднего показателя за 1 квартал 2024 года и на 40 базисных пунктов выше показателя за 4 квартал 2024 года.
“Это стратегическое решение увеличить загрузку в период сезонного снижения арендной платы помогло увеличить выручку и показатели рентабельности по NOI, что позволило начать год, и мы занимаем хорошие позиции, вступая в наш традиционный сезон лизинга”, – заявил ранее в этом месяце главный операционный директор UDR Майк Лейси в ходе отчета о доходах за 1 квартал.
В то время как заполняемость UDR превысила оценку JPMorganChase в 96,7%, смешанные арендные спреды в размере 0,9% оказались ниже прогноза глобальной финансовой компании в 1,3%, что свидетельствует о том, что она, возможно, отказалась от роста арендной платы из-за снижения оборота. “Более высокие показатели выручки были в основном обусловлены большей заполняемостью, возможно, при небольших затратах на спреды”, – сказал Энтони Паолоне, исполнительный директор JPMorgan, в аналитической записке, опубликованной для Multifamily Dive.
Разрешение Тома Туми, выданное UDR
REIT часто могут корректировать арендную плату или предлагать стимулы для поддержания занятости в зимний период и корректировки арендной платы в летний период. весна, но более мелкие частные операторы могут оказаться в более выгодном положении, удерживая резидентов на своих местах. “Содержать кого-то дешевле, чем нанимать кого-то с улицы”, – сказал Тейлор Верхален, президент оператора Stout Management, базирующегося в Лас-Вегасе. “Таким образом, они могут сказать вам, что время удержания истекло, и я думаю, что так оно и есть, но они используют инструменты, которые, возможно, раньше не использовали, такие как льготы по продлению или бонусы, чтобы заставить людей остаться”. Экономическая неопределенность может удерживать резидентов на месте. Но это также может повысить вероятность того, что операторы будут удерживать хороших арендаторов в своих квартирах.
“В наши дни арендаторы испытывают стресс”, – сказал Верхален. “Итак, кто-то в вашем здании, кто вовремя заплатил арендную плату или, по крайней мере, заплатил ее за последний срок аренды, – это настоящая ценность. Когда кто-то приходит с улицы, никогда не знаешь наверняка”.
Централизованные системы управления
Фирмы, занимающиеся арендой квартир, во главе с REIT, потратили миллионы на внедрение сложных систем централизации, которые оценивайте и улучшайте опыт работы резидентов. В конце апреля, сообщая о доходах своей фирмы за 1 квартал, Манелис сказал, что продление лицензии продолжило предыдущую тенденцию и “поддержало эффективность нашего централизованного процесса обновления и сосредоточенность на предоставлении нашим клиентам качественных услуг”. Другие фирмы видят аналогичные факторы. Том Туми, генеральный директор UDR, которого часто называют первопроходцем в области централизации, считает, что проект компании по повышению качества обслуживания клиентов помог сократить оборот резидентов, который снизился на 300 базисных пунктов в годовом исчислении. Агентство REIT инвестировало в то, как оно измеряет, отображает и организует качество обслуживания клиентов.
Разрешение Рика Кампо, предоставленное Camden Property Trust
“У нас есть возможность организовать и улучшить жизнь в UDR благодаря более чем 1 миллиону ежедневных точек соприкосновения с нашими существующие и потенциальные резиденты, что помогает улучшить удержание персонала и снизить затраты, что способствует увеличению маржи и увеличению денежного потока”, – сказал Туми в отчете о прибылях и убытках компании за 1 квартал в прошлом месяце. “Чтобы обеспечить это, мы снабдили наших сотрудников полезными данными и расширили круг обязанностей”.
Руководители REIT отмечают, что общий акцент на обслуживании клиентов выходит за рамки простых технологий как фактора удержания персонала.
“Наша ориентация на обслуживание клиентов приносит свои плоды, что отражается в наших лидирующих в отрасли показателях Google, способствуя росту уровня удержания клиентов”, – сказал генеральный директор MAA Брэд Хилл в ходе отчета REIT о доходах в прошлом месяце.
Донецк, ДНР