Базирующийся в Техасе REIT по-прежнему сталкивается с большим предложением на многих рынках, хотя спрос остается высоким.
Вид на высотные здания в синих тонах в финансовом районе Уолл-стрит в Нью-Йорке. Миленни через Getty Images
Руководители базирующейся в Хьюстоне компании REIT Camden Property Trust, как правило, во время своих ежеквартальных отчетов о доходах стараются передать сообщение с помощью вступительной музыки. Их встреча с аналитиками за второй квартал, состоявшаяся ранее в этом месяце, ничем не отличалась.Пока они ждали начала звонка, слушатели слушали «The Waiting» в исполнении Тома Петти и the Heartbreakers.
“Общее мнение, похоже, таково, что все в multifamily чего-то ждут”, — сказал по телефону генеральный директор Рик Кампо. “Оперативные группы ожидают, что темпы строительства многоквартирных домов достигнут пика и начнут снижаться, а безнадежная задолженность вернется к уровню, существовавшему до пандемии. Финансовые директора ждут долгожданного первого снижения процентной ставки ФРС, а также сокращения расходов по страхованию имущества и налогу на недвижимость”.
Что касается сделок, продавцы ждут, когда покупатели “сдадутся и начнут покупать”, по словам Кампо. С другой стороны, покупатели ждут, когда “полотенца поступят в продажу”, — сказал генеральный директор.
“Хотя мы уверены, что ожидание рано или поздно закончится, сроки еще обсуждаются”, — сказал Кампо. “Между тем, как напоминает нам покойный великий Том Петти, ожидание — это самое трудное”.
Вот еще три вывода из отчета REIT о звонках и доходах.
REIT переживает бурю предложения
В настоящее время предложение квартир находится на 30-летнем максимуме, что ограничивает рост арендной платы на многих рынках Кэмдена. Однако, по словам Кампо, в первой половине года на национальном уровне было приобретено 200 000 единиц, что соответствует показателям 2018 и 2019 годов.“Рост занятости был устойчивым на всех наших рынках, за исключением Лос-Анджелеса, который продолжает испытывать трудности”, — сказал Кампо. “На десяти наших рынках рост числа рабочих мест превысил 10% по сравнению с уровнем, существовавшим до пандемии”.
В целом, условия работы во втором квартале соответствовали ожиданиям REIT, — сказал президент Camden Кит Оден во время телефонного разговора о доходах. Ставки по новым договорам аренды снизились на 1,8%, а по возобновляемым — выросли на 3,7%, что привело к смешанному росту ставок компании на 0,8%. Компания разослала предложения о продлении аренды в среднем на 4,6% в августе и сентябре.“Показатели текучести кадров в нашем портфеле остаются очень низкими, что обусловлено сокращением числа жителей, переезжающих покупать жилье”, — сказал Оден. “Чистый оборот во втором квартале 2024 года составил 42% по сравнению с 45% во втором квартале 2023 года”.
В Сан-Диего, Вашингтоне, округ Колумбия, Лос-Анджелесе, Юго-Восточной Флориде, Хьюстоне, Денвере, а также во Внутренней империи и округе Ориндж в Калифорнии отмечен более высокий рост выручки. доля портфеля в среднем составляет 1,4%. На другом конце спектра в Остине и Нэшвилле наблюдалось снижение выручки примерно на 2% и 4% соответственно.
Расходы падают
Как и у многих аналогичных компаний из REIT, во втором квартале в Camden наблюдалось снижение расходов, что привело к опережающим показателям по привлечению средств от операционной деятельности. Агентство REIT снизило прогноз роста расходов на весь год с 3,25% до 2,85%, исходя из предположения о том, что страховые взносы и налоги на недвижимость будут по-прежнему ниже, чем ожидалось. Ранее прогнозировалось, что налоги на недвижимость, которые составляют примерно 36% от общих операционных расходов Camden, увеличатся на 1,5% в годовом исчислении. “Основываясь на более низких оценках недвижимости в Техасе и более высоких суммах возмещения, мы ожидаем, что налоги на недвижимость вырастут примерно на 1%”, — сказал финансовый директор Алекс Джессетт в ходе пресс-конференции.
ПО ЦИФРАМ <таблица>
ИСТОЧНИК: Camden
Ожидалось, что страхование, на которое приходится 7,5% операционных расходов Camden, не изменится в годовом исчислении по состоянию на 1 квартал. Однако сейчас компания ожидает снижения расходов на страхование на 3%. В прошлом году REIT продемонстрировал ошеломляющий рост на 40%. В 2024 году компания прогнозировала рост на 18%. “Прямо сейчас это по-прежнему отличный бизнес для страховых компаний”, — сказал Джессетт. “И каждая страховая компания, с которой мы общались при последнем продлении, пыталась выяснить, как они могут расширить свой бизнес, и самый простой способ, которым они могут расширить свой бизнес, — это поддерживать низкие ставки”.
Новые проекты, которые появятся в 2025 году»
Во втором квартале компания Camden завершила строительство 189-квартирного жилого комплекса для сдачи в аренду на одну семью Camden Woodmill Creek в Вудленде, штат Техас. Компания также приступила к реализации двух новых проектов в Шарлотте, штат Северная Каролина, — Камден Саут Шарлотт на 420 квартир и Камден Блейкни на 349 квартир.
“Они действительно готовы к запуску, и мы отложили их, поэтому пошли дальше и запустили два в Шарлотте, о которых мы объявили”, — сказал Кампо.
Компания Camden не ожидает новых разработок в 2024 году. Однако у фирмы есть и другие проекты, планируемые к реализации в 2025 году и на последующий период. “Просто трудно найти место и начать строительство других объектов, которые у нас есть, в период с сегодняшнего дня до конца года”, — сказал Кампо. “Скорее всего, они начнутся в 2025 году”.
Кампо также видит потенциал для добавления новых проектов. “Я также думаю, что мы сможем расширить проект, помогая другим застройщикам, которые не могут получить финансирование, — у которых есть готовые земельные участки, с которыми они готовы расстаться”, — сказал он. “Если вы посмотрите на нашу историю в таком цикле, как этот, то увидите, что мы всегда могли наращивать темпы развития”.
Нажмите здесь, чтобы подписаться на получение новостей о многоквартирных домах». ставьте лайк, если эта статья будет появляться в вашем почтовом ящике каждый будний день.
Comments are closed